Glosario Legal Inmobiliario 2025: El Diccionario Experto de YLeyva & Asociados.

A1. Aceptación de Herencia

• 📖 Concepto: Es el acto jurídico formal y solemne, otorgado necesariamente en escritura pública, mediante el cual los llamados a una sucesión asumen la cualidad de herederos y adquieren la titularidad de los bienes del caudal relicto. Importante: La mera defunción no transmite la propiedad registral. Sin la escritura de manifestación y aceptación, y la posterior liquidación de impuestos, el inmueble permanece en "tracto interrumpido" (a nombre del difunto), lo que impide legalmente su venta, hipoteca o alquiler formal.

• ⚖ Legislación: Art. 461 y ss. del Llibre Quart del Codi Civil de Catalunya / Ley del Impuesto de Sucesiones.

• 📅 Caso Práctico: 15 de marzo de 2024, Sants (Barcelona). Los hermanos Jordi y Carla Vila pactaron la venta del piso de su madre fallecida. El día de la firma de la compraventa, el notario canceló el acto: no habían formalizado previamente la escritura de Aceptación. El comprador, ante la inseguridad jurídica de una finca que no estaba a nombre de los vendedores, retiró su oferta.

• 💡 Consejo YLeyva: Para optimizar costes, coordinamos la aceptación de herencia y la compraventa en unidad de acto (el mismo día), permitiéndole liquidar los impuestos sucesorios con el propio dinero de la venta. 

A2. Acta de Transparencia Material (LCCI)

• 📖 Concepto: Requisito de validez sine qua non introducido por la Ley 5/2019 para proteger al hipotecado. Consiste en una comparecencia obligatoria ante notario, sin la presencia del banco, realizada con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma de la hipoteca. El notario verifica que el cliente ha comprendido la FEIN y los riesgos financieros. El incumplimiento de este plazo conlleva la nulidad radical de la hipoteca y la suspensión obligatoria de la firma.

• ⚖ Legislación: Art. 15 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

• 📅 Caso Práctico: 02 de febrero de 2025, Sant Andreu. El banco envió tarde la documentación telemática de Marta y Pau. El notario, en estricto cumplimiento de la ley, suspendió la firma obligatoriamente hasta cumplir los 10 días de enfriamiento. La pareja tuvo que costear un guardamuebles y un hotel al perder la fecha de entrega de llaves programada.

• 💡 Consejo YLeyva: La agenda notarial no es flexible en este punto. Gestionamos proactivamente la subida de documentación bancaria para asegurar que el plazo de 10 días se cumple antes de su mudanza.

A3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

• 📖 Concepto: Impuesto autonómico que grava la formalización de documentos notariales inscribibles en el Registro (escrituras). En Cataluña, el tipo general es el 1,5% (uno de los más altos del estado). Se aplica sobre la responsabilidad hipotecaria (en préstamos) o sobre el valor real (en obra nueva o división horizontal). Es un coste "invisible" que a menudo se olvida en los presupuestos de inversión y genera falta de liquidez.

• ⚖ Legislación: Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP y AJD) / Normativa Tributaria de Cataluña.

• 📅 Caso Práctico: 20 de noviembre de 2023, Sabadell. El Sr. Pere García compró una vivienda sobre plano. Calculó el IVA (10%) pero omitió el AJD (1,5%). El día de la firma le faltaban 6.000€ para la provisión de

fondos, obligándole a solicitar un préstamo personal urgente con intereses elevados.

• 💡 Consejo YLeyva: Revisamos minuciosamente si cumple los requisitos para aplicar los tipos reducidos (0,1%) previstos para jóvenes, discapacitados o familias numerosas, ahorrándole miles de euros.

A4. Administrador de Fincas

• 📖 Concepto: Órgano de gestión profesional de la Propiedad Horizontal.

Su responsabilidad jurídica abarca la custodia del fondo de reserva, la ejecución de acuerdos de la Junta y el mantenimiento del edificio. Una gestión negligente (deudas ocultas, falta de ITE, morosidad no reclamada) se traduce en cargas reales que devalúan el precio de mercado de cada departamento privativo.

• ⚖ Legislación: Art. 553-15 del Codi Civil de Catalunya (Llibre Cinquè).

• 📅 Caso Práctico: 10 de junio de 2024, Eixample. Un comprador solicitó el certificado de deuda comunitaria y descubrió un déficit de 20.000€ por derramas impagadas no gestionadas. Exigió una rebaja equivalente en el precio del piso al vendedor, Sr. Rius, para cerrar la operación.

• 💡 Consejo YLeyva: Antes de vender, realizamos una auditoría de la situación de su comunidad. Saneamos cualquier deuda o incidencia administrativa para evitar regateos de última hora.

A5. Afección Fiscal

• 📖 Concepto: Nota marginal inscrita en el Registro de la Propiedad con una vigencia de 5 años. Advierte que el inmueble queda afecto al pago de los impuestos (ITP, Sucesiones) de la transmisión anterior. Si el vendedor anterior liquidó incorrectamente sus impuestos, Hacienda puede derivar la responsabilidad al bien (responsabilidad real), embargando la casa al nuevo propietario aunque sea un tercero de buena fe.

• ⚖ Legislación: Art. 79 de la Ley General Tributaria / Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 12 de enero de 2025, Badalona. Laura S. compró un piso. Meses después, recibió una notificación de Hacienda derivando responsabilidad contra su piso porque los herederos anteriores no pagaron correctamente la Plusvalía.

• 💡 Consejo YLeyva: No compre deudas ajenas. Exigimos al vendedor los justificantes de pago (Cartas de Pago) y certificados de solvencia fiscal para blindar su adquisición. 

A6. Agente Inmobiliario de Cataluña (AICAT)

• 📖 Concepto: Distintivo obligatorio para ejercer la intermediación inmobiliaria en Cataluña. Su posesión garantiza que el profesional cumple los requisitos de capacitación y, crucialmente, que dispone de Seguro de Caución (para proteger las cantidades entregadas a cuenta por clientes

ante insolvencia) y Seguro de Responsabilidad Civil profesional. Operar

sin número de AICAT es una infracción grave.

• ⚖ Legislación: Decret 12/2010 de la Generalitat de Catalunya / Llei del Dret a l'Habitatge.

• 📅 Caso Práctico: 05 de mayo de 2024, Gràcia. Pol M. entregó una reserva de 3.000€ a un intermediario "freelance" sin AICAT. Este

desapareció. Al no existir seguro de caución obligatorio, Pol perdió su dinero sin posibilidad de ejecución directa contra aseguradora.

• 💡 Consejo YLeyva: En YLeyva exhibimos nuestras credenciales y pólizas de seguro desde el primer día. Su dinero nunca corre riesgos con nosotros.

A7. Agrupación de Fincas

• 📖 Concepto: Operación registral mediante la cual dos o más fincas independientes (ej: dos pisos contiguos o un piso y un local) se unen para formar una sola finca registral nueva, desapareciendo las anteriores. Requiere licencia municipal de obras/agrupación y escritura pública. Sin

la agrupación jurídica, aunque se unan físicamente, siguen siendo dos entidades legales distintas, complicando su venta unitaria o hipoteca.

• ⚖ Legislación: Art. 45 y ss. del Reglamento Hipotecario / Ley del Suelo.

• 📅 Caso Práctico: 20 de mayo de 2025, Sarrià. Un propietario unió dos áticos físicamente hace años. Intentó venderlo como "gran pieza única". El banco del comprador denegó la hipoteca porque la tasación no coincidía con el Registro (que veía dos pisos pequeños independientes).

• 💡 Consejo YLeyva: La realidad física debe coincidir con la registral. Gestionamos la agrupación jurídica para que su propiedad tenga el valor de mercado correcto y sea financiable.

A8. Ajuar Doméstico

• 📖 Concepto: Presunción legal iuris tantum en el Impuesto de Sucesiones. Hacienda asume automáticamente que el 3% del valor total de la herencia corresponde a "muebles, ropas y enseres", y cobra impuestos por ello. Esta presunción se aplica incluso si el inmueble está vacío, en ruinas o alquilado, salvo que el contribuyente aporte prueba fehaciente en contrario para destruir la presunción.

• ⚖ Legislación: Art. 15 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

• 📅 Caso Práctico: 30 de enero de 2025, Vic. La familia Soler heredó un edificio industrial en ruinas y vacío. La administración les giró una liquidación incluyendo el 3% de ajuar. Pagaron 4.500€ extra indebidamente por desconocimiento.

• 💡 Consejo YLeyva: Si el inmueble no tiene contenido o no es vivienda, peleamos para demostrarlo. Aportamos actas notariales o periciales para eliminar este coste fiscal injusto.

A9. Alquiler de Temporada

• 📖 Concepto: Modalidad de arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual, regido por la voluntad de las partes y el Título III de la LAU. Se caracteriza por la causalidad: debe existir un motivo real para la temporalidad (estudios, trabajo desplazado, obras). Si se utiliza fraudulentamente para eludir los topes de precios de la Ley de Vivienda sin causa real, es nulo y deviene en contrato de vivienda habitual (5 años).

• ⚖ Legislación: Art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

• 📅 Caso Práctico: 14 de agosto de 2024, Barceloneta. Un propietario firmó un contrato de 11 meses a una familia residente para evitar la prórroga forzosa. El juez declaró el contrato en fraude de ley el 10 de febrero de 2025, convirtiéndolo en indefinido con precio congelado.

• 💡 Consejo YLeyva: El papel no lo aguanta todo. Redactamos contratos con justificación causal documental sólida para evitar que se conviertan en indefinidos contra su voluntad.

A10. Amortización Anticipada

• 📖 Concepto: Reembolso total o parcial del capital pendiente del préstamo hipotecario antes del plazo pactado. La Ley 5/2019 limitó drásticamente las comisiones de compensación por desistimiento que la banca puede cobrar. Sin embargo, en muchas cancelaciones, las entidades siguen aplicando comisiones antiguas o incorrectas si el cliente no invoca la normativa vigente en el momento de la firma.

• ⚖ Legislación: Art. 23 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario.

• 📅 Caso Práctico: 01 de diciembre de 2023, Manresa. El banco cobró al Sr. Albert un 1% por cancelar su hipoteca variable. La ley limitaba el cargo al 0,15% en su caso (pérdida financiera). Pagó 1.500€ de más indebidamente que luego tuvo que reclamar.

• 💡 Consejo YLeyva: Auditamos la liquidación de deuda que emite su banco antes de la firma notarial para asegurar que no paga ni un euro de más en comisiones ilegales.

A11. Arras Confirmatorias

• 📖 Concepto: Modalidad de arras que actúan como simple anticipo del precio y prueba de la perfección del contrato. ¡Peligro!: No facultan para desistir. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal pero el vendedor puede demandarle y exigir el cumplimiento forzoso (obligarle a comprar y pagar el resto). Se presumen por defecto si el contrato no especifica otra cosa.

• ⚖ Legislación: Art. 1124 del Código Civil / Art. 621-8 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 15 de septiembre de 2024, Les Corts. Paula G. firmó un documento de "reserva y señal" simple. Al no conseguir hipoteca, quiso perder los 3.000€ y retirarse. El vendedor la demandó exigiendo judicialmente el pago de los 300.000€ restantes del piso.

• 💡 Consejo YLeyva: Nunca firme un recibo simple bajado de internet. Redactamos siempre Arras Penitenciales para asegurarle una vía de salida legal ante imprevistos.

A12. Arras Penitenciales

• 📖 Concepto: Pacto expreso en el contrato de compraventa que permite a las partes desistir lícitamente del contrato. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Es el único mecanismo que otorga "libertad de arrepentimiento" sin riesgo de demanda por cumplimiento forzoso.

• ⚖ Legislación: Art. 1454 del Código Civil / Art. 621-8 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 10 de enero de 2025, Horta. Marc entregó 20.000€ en arras penitenciales. Una semana después perdió su empleo. Gracias a la cláusula penitencial, pudo anular la compra perdiendo solo la señal, pero evitando un juicio millonario y la ruina personal.

• 💡 Consejo YLeyva: Para máxima seguridad, incluimos la cláusula del Art 621-49 CCCat, que le permite recuperar su dinero íntegro si la denegación de la hipoteca es ajena a su voluntad.

A13. Asiento de Presentación

• 📖 Concepto: Inscripción provisional en el Libro Diario del Registro de la Propiedad que otorga prioridad registral ("Quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho"). Su vigencia es de 60 días. Es vital porque bloquea la entrada de cargas posteriores (embargos, hipotecas) que lleguen al Registro después de ese segundo exacto, aunque sean de fecha anterior.

• ⚖ Legislación: Art. 24 y 25 de la Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 11 de enero de 2025, Raval. Se firmó una compraventa a las 10:00h. Un embargo de la Seguridad Social contra el vendedor entró telemáticamente a las 11:00h. Como nuestra gestoría presentó el asiento a las 10:01h, la compra de Mireia quedó limpia y protegida; el embargo quedó fuera.

• 💡 Consejo YLeyva: La firma notarial por sí sola no basta. Nuestra conexión telemática directa con el Registro protege su compra segundos después de la firma.

A14. Aval Bancario a Primer Requerimiento

• 📖 Concepto: Garantía financiera solidaria donde el banco se compromete a pagar una suma al beneficiario (arrendador) ante el

incumplimiento del avalado (inquilino). La cláusula "a primer requerimiento" y "sin beneficio de excusión" es vital: obliga al banco a pagar inmediatamente tras la simple notificación del impago, sin que el propietario tenga que demostrar el incumplimiento en un juicio previo.

• ⚖ Legislación: Ley de Arrendamientos Urbanos (Art. 36) / Código Civil.

• 📅 Caso Práctico: 04 de julio de 2024, Pedralbes. El inquilino dejó de pagar. El propietario, Sr. Rius, ejecutó el aval. El banco pagó las rentas pendientes en 48 horas sin discutir, gracias a la cláusula de primer requerimiento redactada por nosotros.

• 💡 Consejo YLeyva: No acepte avales genéricos. Revisamos la redacción de la garantía para asegurar que es ejecutable automáticamente y sin trabas burocráticas.

B1. Bajantes Comunitarios

• 📖 Concepto: Elemento común esencial de saneamiento del edificio. Jurídicamente pertenecen a la Comunidad de Propietarios, aunque discurran por el interior de viviendas privativas. Cualquier avería o rotura por antigüedad es responsabilidad de la Comunidad (y su seguro), que debe cubrir no solo la reparación del tubo, sino los daños estéticos (romper y tapar azulejos) causados en el piso privativo para acceder a ella.

• ⚖ Legislación: Art. 553-41 del Codi Civil de Catalunya (Elementos Comunes).

• 📅 Caso Práctico: 09 de marzo de 2025, Sant Antoni. Aparecieron humedades en el 1º. El seguro comunitario rechazó el siniestro alegando falta de mantenimiento del vecino. Un informe pericial demostró que era la bajante general. La comunidad tuvo que asumir la reparación de 4.000€.

• 💡 Consejo YLeyva: Distinguir entre daño privativo y comunitario es clave. Peritamos el origen de la fuga para que pague el seguro de la comunidad, no usted.

B2. Beneficio de Inventario

• 📖 Concepto: Modalidad de aceptación de herencia que limita la responsabilidad del heredero. Las deudas del causante se pagan única y exclusivamente con los bienes de la herencia (intra vires), salvaguardando el patrimonio personal del heredero. Es la protección absoluta ante herencias con pasivos ocultos o fianzas desconocidas del difunto.

• ⚖ Legislación: Art. 461-14 y ss. del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 11 de junio de 2024, Raval. Los hijos de un empresario aceptaron a beneficio de inventario. Auditorías posteriores revelaron deudas por 200.000€. Los herederos no recibieron nada, pero sus casas y ahorros personales quedaron intactos frente a los acreedores.

• 💡 Consejo YLeyva: Ante la mínima duda sobre la solvencia del fallecido, no se arriesgue. Tramitamos la aceptación a beneficio de inventario para blindar su patrimonio personal.

B3. Blanqueo de Capitales (PBC/FT)

• 📖 Concepto: Normativa de orden público que obliga a sujetos obligados (notarios, bancos, inmobiliarias) a identificar el origen lícito de los fondos en transacciones inmobiliarias. Se exige identificar al Titular

Real y trazar el dinero. El uso de efectivo está restringido, y las transferencias desde paraísos fiscales o cuentas no justificadas provocan el bloqueo de la operación y el reporte al SEPBLAC.

• ⚖ Legislación: Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales.

• 📅 Caso Práctico: 14 de noviembre de 2024, Diagonal Mar. Un comprador extranjero intentó pagar con fondos de una cuenta en una jurisdicción de riesgo (offshore). El notario se negó a firmar la escritura por falta de trazabilidad. La operación se canceló.

• 💡 Consejo YLeyva: Evite bloqueos de última hora. Preparamos su dossier de Compliance (KYC) con antelación para que sus fondos pasen todos los filtros de cumplimiento bancario.

B4. Bonificación Fiscal

• 📖 Concepto: Reducciones en la cuota tributaria (ITP, Sucesiones, IBI) establecidas por ley para colectivos específicos (jóvenes, familias numerosas, discapacidad, empresas inmobiliarias). No son automáticas; se rigen por el principio de justicia rogada: el contribuyente debe solicitarlas expresamente en la autoliquidación. Si no se piden, se pierden.

• ⚖ Legislación: Ley 19/2010 de regulación del impuesto sobre sucesiones y donaciones (Cataluña) / Normativa ITP.

• 📅 Caso Práctico: 03 de mayo de 2024, Terrassa. Una pareja joven (30 años) compró su vivienda. Su gestoría liquidó el ITP al 10% general. Tenían derecho al tipo reducido del 5%. Perdieron 12.000€ por no marcar la casilla correcta.

• 💡 Consejo YLeyva: Hacienda no avisa de los descuentos. Revisamos su perfil personal para aplicar todas las bonificaciones legales y reducir su factura fiscal al mínimo.

B5. Burofax con Certificación de Contenido

• 📖 Concepto: Sistema de comunicación fehaciente que goza de valor probatorio pleno en juicio. Correos certifica no solo la fecha y el destinatario, sino el texto literal enviado. Es indispensable para interrupciones de prescripción, reclamaciones de deuda o notificaciones

de finalización de contrato, donde un simple email o carta certificada podría ser impugnado.

• ⚖ Legislación: Reglamento de prestación de los servicios postales / Ley de Enjuiciamiento Civil.

• 📅 Caso Práctico: 20 de diciembre de 2023, El Clot. Un propietario avisó por WhatsApp de la no renovación del alquiler. El juez no consideró el mensaje prueba suficiente de recepción fehaciente. El contrato se prorrogó obligatoriamente un año más.

• 💡 Consejo YLeyva: Las palabras se las lleva el viento; el Burofax convence al juez. Redactamos notificaciones con carga jurídica para que tengan plena eficacia legal.

C1. Caducidad de Instancia

• 📖 Concepto: Forma de terminación anormal del proceso judicial por inactividad de las partes durante los plazos legales (generalmente 2 años en primera instancia). Si el abogado deja "dormir" el expediente sin

impulsarlo, el juzgado archiva el caso de oficio. El demandante pierde el proceso y, a menudo, el derecho a volver a reclamar si la acción ha prescrito entretanto.

• ⚖ Legislación: Art. 237 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

• 📅 Caso Práctico: 15 de enero de 2024, Sitges. Una comunidad demandó a la constructora por defectos. Su abogado anterior no realizó ninguna gestión en 2 años. El juzgado decretó la caducidad y archivo. La comunidad perdió definitivamente la posibilidad de ser indemnizada.

• 💡 Consejo YLeyva: En YLeyva, el impulso procesal es una obsesión. Mantenemos sus expedientes vivos y monitoreados para evitar el archivo por desidia.

C2. Cancelación Registral de Hipoteca

• 📖 Concepto: Acto jurídico necesario para eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad. El pago económico de la deuda (Certificado de Deuda Cero) no elimina la hipoteca automáticamente. Es necesario

otorgar escritura pública de cancelación y presentarla en el Registro. Sin este paso, la vivienda sigue apareciendo como gravada ante terceros, dificultando su venta.

• ⚖ Legislación: Art. 82 de la Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 08 de marzo de 2025, Girona. Marta vendió su piso. Había pagado la hipoteca hace 10 años, pero no la canceló registralmente. El día de la venta, el banco del comprador retuvo una provisión de fondos de 1.000€ para tramitar esa cancelación pendiente.

• 💡 Consejo YLeyva: No delegue esto en el banco, que cobra honorarios altos. Gestionamos su cancelación registral de forma independiente y económica para entregar el piso limpio.

C3. Cargas Registrales

• 📖 Concepto: Limitaciones al dominio inscritas en el Registro que afectan al inmueble, independientemente de quién sea su dueño (derecho de persecución). Incluyen hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias o prohibiciones de disponer. Al comprar, se adquiere el bien con sus cargas. Si no se purgan antes de la firma, el nuevo dueño asume la responsabilidad de pagarlas o soportarlas.

• ⚖ Legislación: Principio de Publicidad Registral (Ley Hipotecaria).

• 📅 Caso Práctico: 12 de septiembre de 2024, Lleida. David compró un piso sin revisar cargas a fondo. Tras la firma, apareció un embargo judicial de 30.000€ anterior a su compra. Tuvo que negociar el pago para evitar la subasta de su nueva casa.

• 💡 Consejo YLeyva: La Nota Simple no basta. Realizamos una auditoría de cargas profunda antes de que usted entregue arras,

garantizando una transmisión libre de deudas.

C4. Catastro Inmobiliario (Discrepancias)

• 📖 Concepto: Divergencia entre la realidad física del inmueble, la descripción en el Registro de la Propiedad y los datos del Catastro Inmobiliario. Afecta a la fiscalidad (IBI) y a la financiación: según la norma ECO/805/2003, para tasar una vivienda, el tasador debe usar la superficie menor de las documentadas si hay discrepancia, lo que puede reducir drásticamente el valor de tasación y el importe de la hipoteca concedida.

• ⚖ Legislación: Ley del Catastro Inmobiliario / Art. 18 de la Ley Hipotecaria (Coordinación Catastro-Registro).

• 📅 Caso Práctico: 05 de junio de 2024, Vallvidrera. El Catastro asignaba 100m² a una casa que tenía 150m² reales y registrales. El banco tasó basándose en el Catastro por prudencia, concediendo una hipoteca

insuficiente que frustró la compra.

• 💡 Consejo YLeyva: Antes de tasar, alineamos los datos. Tramitamos el expediente de subsanación de discrepancias para que su propiedad se valore por los metros que realmente tiene.

C5. Cédula de Habitabilidad (CH)

• 📖 Concepto: Documento administrativo que acredita el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa catalana. Es imprescindible para vender, alquilar y contratar suministros. Su vigencia es de 15 años (o 25 en primera ocupación). Vender sin cédula es posible solo en supuestos muy tasados (reforma integral o derribo) y requiere exoneración expresa notarial.

• ⚖ Legislación: Decret 141/2012 de condiciones de habitabilidad.

• 📅 Caso Práctico: 22 de agosto de 2024, Vic. En la firma notarial, se detectó que la Cédula había caducado el día anterior. La venta se suspendió. El vendedor tuvo que tramitar la renovación urgente y compensar al comprador por los gastos del retraso.

• 💡 Consejo YLeyva: Es el documento más básico y el que más fallos da. Controlamos la caducidad y gestionamos la renovación con arquitectos antes de iniciar la venta.

C6. Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

• 📖 Concepto: Documento oficial redactado por técnico competente que

califica la eficiencia energética del inmueble (A-G). Es obligatorio para anunciar, vender o alquilar. La Directiva Europea de Eficiencia Energética (EPBD) prevé restricciones futuras al alquiler y venta de inmuebles con las calificaciones más bajas (G y F), obligando a reformas de mejora.

• ⚖ Legislación: Real Decreto 390/2021.

• 📅 Caso Práctico: 10 de abril de 2024, Sabadell. Un propietario fue sancionado con 600€ por la Agència de l'Habitatge por publicar su piso en un portal inmobiliario sin indicar la etiqueta energética, tras una inspección rutinaria de anuncios.

• 💡 Consejo YLeyva: Más que un trámite, es un aviso de valor futuro. Le asesoramos sobre cómo pequeñas reformas pueden mejorar la letra y revalorizar su activo ante la normativa europea.

C7. Codi Civil de Catalunya (CCCat)

• 📖 Concepto: El sistema legal propio de Cataluña, que prima sobre el Código Civil español en territorio catalán. Regula aspectos clave como la compraventa (Llibre Sisè), derechos reales y sucesiones. 

Ofrece protecciones específicas al comprador, como el plazo de 2 años para reclamar por falta de conformidad (vicios ocultos), frente a los 6 meses del derecho común español.

• ⚖ Legislación: Llei 3/2017 del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 01 de julio de 2025, Barcelona. Un vendedor intentó eludir una reclamación por humedades alegando que habían pasado 6 meses (plazo español). Invocamos el CCCat (plazo de 2 años) y logramos que tuviera que asumir el coste de la reparación.

• 💡 Consejo YLeyva: Jugamos con ventaja. Utilizamos las garantías reforzadas de la legislación catalana para proteger sus intereses mejor que con la ley estatal.

C8. Coeficiente de Participación

• 📖 Concepto: Porcentaje asignado a cada piso o local en el Título Constitutivo, en función de su superficie y situación. Determina la cuota de participación en los gastos comunes y el peso del voto en la Junta. Salvo pacto estatutario en contrario, el propietario paga en función de este coeficiente, lo use o no (ej: un local paga ascensor aunque no tenga llave).

• ⚖ Legislación: Art. 553-3 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 15 de enero de 2025, Gràcia. Sr. Esteve compró un local comercial. No revisó que tenía un coeficiente muy alto (15%). Le obligaron a pagar el 15% de la reparación de la fachada y del nuevo ascensor, arruinando su rentabilidad.

• 💡 Consejo YLeyva: Antes de comprar, calculamos sus costes fijos. Revisamos coeficientes y estatutos para que sepa exactamente cuánto pagará de comunidad.

C9. Comodato

• 📖 Concepto: Contrato de préstamo de uso gratuito de un inmueble por un tiempo determinado o para un uso concreto. A diferencia del precario (que es una situación de hecho revocable a voluntad), el comodato vincula al propietario, que no puede recuperar la vivienda hasta que acabe el plazo o el uso pactado, salvo "necesidad urgente" judicialmente apreciada.

• ⚖ Legislación: Art. 1740 y ss. del Código Civil.

• 📅 Caso Práctico: 12 de agosto de 2024, Blanes. Un padre cedió un piso a su hijo mediante comodato escrito "hasta fin de estudios". Cuando el hijo dejó la carrera pero no el piso, el padre pudo desalojarlo judicialmente gracias a la cláusula de temporalidad del contrato.

• 💡 Consejo YLeyva: La generosidad familiar debe documentarse. Redactamos contratos de comodato que le aseguran recuperar su vivienda cuando cese la causa del préstamo.

C10. Comunidad de Bienes (CB)

• 📖 Concepto: Situación jurídica en la que la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas (copropietarios). Es una fuente habitual de conflictos (herencias, socios). Principio fundamental: "Nadie está obligado a permanecer en la indivisión". Cualquier comunero puede exigir en cualquier momento la división de la cosa común (venta o adjudicación).

• ⚖ Legislación: Art. 552-1 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 20 de octubre de 2023, Girona. Tres hermanos heredaron un local. El bloqueo en la toma de decisiones mantuvo el local cerrado 2 años. Uno de ellos instó la acción de división y logró desbloquear el patrimonio mediante subasta voluntaria.

• 💡 Consejo YLeyva: Si no hay acuerdo, forzamos la solución. Gestionamos la acción de división de la cosa común para liquidar situaciones de copropiedad conflictivas.

C11. Contrato de Arrendamiento (LAU)

• 📖 Concepto: Negocio jurídico bilateral por el que se cede el uso de una vivienda a cambio de renta. Tras la Ley de Vivienda 12/2023, la libertad de pactos está muy restringida: prohibición de repercutir honorarios de agencia al inquilino, topes de renta en zonas tensionadas y prórrogas forzosas para vulnerables. Usar modelos antiguos es arriesgado y puede acarrear nulidad de cláusulas.

• ⚖ Legislación: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (Modificada 2023).

• 📅 Caso Práctico: 11 de enero de 2025, Poble Sec. Un propietario usó un contrato descargado de internet de 2020. Olvidó incluir la cláusula expresa de actualización de renta por IPC (obligatoria para aplicarla). Perdió el derecho a subir la renta durante 5 años.

• 💡 Consejo YLeyva: No use plantillas. Redactamos contratos a medida, blindados y actualizados a la normativa 2025 para proteger su activo y su rentabilidad.

C12. Contrato Privado de Compraventa

• 📖 Concepto: Acuerdo de voluntades plenamente válido y obligatorio entre las partes, pero sin eficacia frente a terceros (no accede al Registro). Si el vendedor tiene deudas, sus acreedores pueden embargar el piso aunque exista este contrato, ya que para el mundo el piso sigue siendo suyo. Es un estadio previo necesario pero de alto riesgo si se prolonga.

• ⚖ Legislación: Art. 1278 del Código Civil.

• 📅 Caso Práctico: 05 de diciembre de 2023, Raval. Juan compró una plaza de parking en contrato privado. Nunca fue al notario. Años después, el vendedor quebró y el parking fue embargado y subastado. Juan perdió la propiedad por no tener título público.

• 💡 Consejo YLeyva: El papel privado es frágil. Elevamos a público sus acuerdos con urgencia para que su propiedad quede inscrita y protegida frente a todos.

D1. Dación en Pago

• 📖 Concepto: Mecanismo liberatorio excepcional mediante el cual el deudor entrega la vivienda al banco a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria. En España no es un derecho automático (rige la

responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 CC), salvo que se pacte expresamente o se acceda al Código de Buenas Prácticas. Sin ella, tras la subasta, el deudor sigue debiendo el dinero que falte hasta cubrir el préstamo.

• ⚖ Legislación: Real Decreto-ley 6/2012 (Código de Buenas Prácticas Bancarias).

• 📅 Caso Práctico: 30 de noviembre de 2024, Besòs. Una familia acumulaba una deuda de 200.000€ sobre un piso que, tras la crisis, valía 140.000€. Tras una negociación dura acreditando el umbral de exclusión, el banco aceptó la entrega de llaves y condonó los 60.000€ restantes, evitando el embargo de nóminas de por vida.

• 💡 Consejo YLeyva: La dación no se pide, se negocia. Construimos su expediente de vulnerabilidad para forzar al banco a aceptar la entrega y liberarle definitivamente de la deuda.

D2. Declaración de Obra Nueva

• 📖 Concepto: El "bautizo" registral de una edificación. Es frecuente vender terrenos con casas construidas hace años que no constan legalmente en el Registro (siguen siendo "solares" sobre el papel). El banco no concederá hipoteca sobre la casa si esta no existe registralmente. Se puede legalizar por antigüedad (certificado técnico) o por proyecto.

• ⚖ Legislación: Art. 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

• 📅 Caso Práctico: 19 de mayo de 2025, Collserola. Se puso a la venta una casa unifamiliar con piscina. En el Registro solo constaba el terreno. El banco del comprador restó 50.000€ a la tasación al no reconocer la construcción, imposibilitando la hipoteca necesaria.

• 💡 Consejo YLeyva: Sin registro no hay financiación. Legalizamos sus obras antiguas (ampliaciones, piscinas) antes de la venta para que pueda cobrar el precio real de mercado.

D3. Demanda de Desahucio

• 📖 Concepto: Proceso judicial para recuperar la posesión. Con la Ley de Vivienda 12/2023, la admisión de la demanda se ha vuelto compleja: es obligatorio acreditar mediante certificación si el dueño es Gran Tenedor, si el inmueble es vivienda habitual y si el inquilino es vulnerable. Un solo error formal paraliza el proceso meses antes de empezar.

• ⚖ Legislación: Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

• 📅 Caso Práctico: 02 de enero de 2025, Sants. Un propietario presentó demanda de desahucio por su cuenta. Olvidó adjuntar el certificado registral de "No Gran Tenedor". El juzgado inadmitió la demanda tres meses después, obligando a reiniciar el proceso desde cero.

• 💡 Consejo YLeyva: La nueva Ley no perdona errores. Presentamos demandas técnicamente perfectas con toda la documentación previa para evitar inadmisiones y retrasos.

D4. Derrama

• 📖 Concepto: Cuota extraordinaria para gastos no previstos (fachada, ascensor, ITE). La regla legal es clara: paga quien sea dueño en el momento en que se aprueba el gasto en Junta, aunque el recibo se gire meses después o a plazos. Comprar sin revisar las actas anteriores puede significar "comprar" una deuda ajena de miles de euros.

• ⚖ Legislación: Art. 553-5 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 15 de marzo de 2024, Horta. Marta compró un piso y al mes recibió un cobro de 3.000€ para rehabilitar la fachada. La derrama había sido aprobada en una Junta anterior a su compra. Tras reclamación, el vendedor tuvo que asumir el pago íntegro.

• 💡 Consejo YLeyva: Investigamos las actas de los últimos años antes de firmar. Detectamos derramas aprobadas o latentes para negociar su descuento del precio final.

D5. Desistimiento del Contrato

• 📖 Concepto: Derecho a romper el alquiler antes de tiempo. En vivienda, el inquilino puede irse a los 6 meses con una penalización si se pactó. En locales de negocio es mucho más estricto: si no se pactó cláusula de salida, el dueño puede exigir el cumplimiento íntegro del contrato (pagar todos los años pendientes).

• ⚖ Legislación: Art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

• 📅 Caso Práctico: 08 de agosto de 2024, Eixample. Un negocio cerró al año de abrir. El contrato de local era de 5 años obligatorios sin cláusula de salida. El propietario exigió judicialmente el pago de las rentas de los 4 años restantes, ahogando al inquilino.

• 💡 Consejo YLeyva: En locales, la libertad de pacto es total. Incluimos cláusulas 'Break Option' (opción de salida) para proteger su patrimonio personal si el negocio no funciona.

D6. División Horizontal

• 📖 Concepto: Acto jurídico que convierte un edificio único en varios pisos o locales independientes registrales (con su propia referencia y coeficiente). Imprescindible si hereda un edificio y quiere vender solo un piso. Sin esto, vende "una parte indivisa" que vale mucho menos.

• ⚖ Legislación: Ley de Propiedad Horizontal / Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 20 de octubre de 2024, Sarrià. Varios herederos recibieron un edificio familiar. Querían vender un piso para obtener

liquidez inmediata. No pudieron hacerlo porque registralmente era una sola finca. Tuvieron que tramitar la división previa y pagar AJD.

• 💡 Consejo YLeyva: Transformamos problemas en activos líquidos. Gestionamos la división jurídica para multiplicar el valor de venta de su herencia, permitiéndole vender por unidades.

D7. Donación

• 📖 Concepto: Transmisión gratuita de un inmueble en vida. Fiscalmente suele ser más caro que heredar o vender debido a la "Plusvalía del Muerto" (IRPF): quien regala (donante) debe pagar impuestos si el piso ha subido de valor desde que lo compró, como si lo hubiera vendido, aunque no cobre nada.

• ⚖ Legislación: Ley del IRPF / Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

• 📅 Caso Práctico: 14 de febrero de 2024, Barcelona. Una madre donó un piso a su hija. Hacienda reclamó a la madre 30.000€ de IRPF por la "ganancia patrimonial" generada en 20 años. La operación salió más cara que una herencia.

• 💡 Consejo YLeyva: A veces regalar sale muy caro. Simulamos los impuestos de donación vs. compraventa o pacto sucesorio para elegir la vía más económica para la familia.

D8. Derecho de Vuelo

• 📖 Concepto: El derecho a construir nuevas plantas (sobrelevar) encima del edificio actual. Es un activo valioso que muchas comunidades tienen "dormido". Se puede vender a un promotor a cambio de dinero o de que rehabilite todo el edificio (poner ascensor, fachada nueva) gratis.

• ⚖ Legislación: Art. 567 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 05/11/2023, Poble Sec. Una comunidad sin fondos vendió el derecho de vuelo a un promotor. A cambio de poder construir dos áticos, el promotor instaló un ascensor y rehabilitó la fachada gratis.

• 💡 Consejo YLeyva: ¿Tiene aire sobre su tejado? Le ayudamos a monetizar la edificabilidad sobrante de su finca para financiar mejoras comunitarias sin derramas.

D9. Derecho de Tanteo y Retracto

• 📖 Concepto: Derecho de la Administración (o inquilino) a quedarse un

piso por el mismo precio que usted pactó con un tercero. En zonas tensas, la Generalitat tiene tanteo. Si usted pacta una venta y no lo notifica correctamente, la Administración puede anular la venta y quedarse el piso.

• ⚖ Legislación: Decreto Ley 1/2015 sobre medidas extraordinarias para la vivienda.

• 📅 Caso Práctico: 22/07/2025, Hospitalet. Se pactó la venta de un edificio a un inversor. La Generalitat ejerció el derecho de tanteo y se quedó el inmueble por el precio pactado para destinarlo a vivienda social, desplazando al comprador original.

• 💡 Consejo YLeyva: Verificamos si la finca está sujeta a tanteo administrativo antes de empezar. Evitamos que trabaje en una operación que la Administración acabará expropiando legalmente.

D10. Doble Inmatriculación

• 📖 Concepto: Error registral grave donde una misma finca aparece dos veces en el Registro, a nombre de dos personas distintas (folios duplicados). Es un conflicto jurídico complejo típico de fincas rústicas o herencias antiguas que requiere expediente notarial o judicial para determinar el verdadero dueño.

• ⚖ Legislación: Art. 209 de la Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 10/01/2024, Montseny. Surgió una disputa por un terreno rústico. Dos vecinos distintos presentaron escrituras de propiedad válidas sobre la misma parcela debido a un error histórico del Registro de 1950.

• 💡 Consejo YLeyva: Defendemos su titularidad ante el caos registral. Tramitamos el expediente de subsanación para clarificar quién es el dueño legítimo y cerrar el folio erróneo.

D11. Due Diligence Inmobiliaria

• 📖 Concepto: Proceso de auditoría legal, técnica y urbanística exhaustiva previa a la compra de un activo. No se limita a pedir una Nota Simple. Implica revisar cargas ocultas, expedientes urbanísticos abiertos, situación catastral, estatutos de la comunidad, derramas pendientes y solvencia de arrendatarios. Es la única forma de mitigar riesgos en inversiones de alto volumen.

• ⚖ Legislación: Principio de prudencia / Lex Artis profesional.

• 📅 Caso Práctico: 15 de febrero de 2025, Eixample. En el marco de una Due Diligence para un inversor, detectamos que el local comercial tenía un expediente de restitución de la legalidad urbanística no inscrito en el Registro. Evitamos la compra de un activo con orden de demolición parcial.

• 💡 Consejo YLeyva: Lo que no sabe puede arruinarle. Realizamos una investigación forense del inmueble para que su decisión de inversión se base en certezas, no en suposiciones.

E1. Ejecución Hipotecaria

• 📖 Concepto: El procedimiento judicial del banco para embargar la casa por impago. Desde la Ley 5/2019, el banco no puede demandar hasta que se deban 12 cuotas (o el 3% de la deuda). Si demandan antes, el proceso es nulo por vencimiento anticipado abusivo.

• ⚖ Legislación: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC).

• 📅 Caso Práctico: 10 de enero de 2025, Nou Barris. Un banco demandó a una familia tras 4 impagos. Al no llegar al umbral legal de 12

cuotas, el juzgado archivó la causa tras la oposición presentada, ganando un año de margen para la familia.

• 💡 Consejo YLeyva: Paralizamos ejecuciones abusivas. Revisamos si el banco cumple los requisitos legales estrictos para demandar, ganando tiempo vital para negociar.

E2. Emancipación

• 📖 Concepto: Situación del menor (>16 años) que vive independiente. Aunque actúe como adulto, tiene límites legales: no puede vender inmuebles ni pedir préstamos sin el "complemento de capacidad" (firma) de los padres. Una venta firmada solo por un menor emancipado es anulable.

• ⚖ Legislación: Art. 211-12 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 05/05/2024, Sant Cugat. Un joven de 17 años emancipado vendió un piso heredado de su abuela. La venta fue anulada registralmente por faltar la firma de los padres en el complemento de capacidad.

• 💡 Consejo YLeyva: La validez del contrato depende de la capacidad de quien firma. Verificamos este punto crítico en vendedores jóvenes o ancianos para evitar nulidades.

E3. Escritura Pública

• 📖 Concepto: El documento firmado ante notario que da fe pública. Es la única forma de acceder al Registro de la Propiedad. Los contratos privados son válidos entre partes, pero peligrosos: si el vendedor fallece, desaparece o es embargado antes de elevar a público, usted queda desprotegido.

• ⚖ Legislación: Reglamento Notarial.

• 📅 Caso Práctico: 12/11/2023, El Prat. Se realizó una compraventa en documento privado. El vendedor falleció antes de escriturar. Sus herederos no reconocieron la venta y vendieron el piso a otro, abocando al primer comprador a un largo litigio.

• 💡 Consejo YLeyva: Acompañamos a notaría para elevar a público sus acuerdos cuanto antes. Solo la escritura pública blinda su propiedad frente a terceros y embargos.

E4. Exceso de Cabida

• 📖 Concepto: Cuando la realidad física (metros reales) es superior a la registral. Si su finca tiene 1.000m² reales pero solo 500m² en el Registro, vale menos para el banco. Registrar ese "exceso" requiere un expediente notarial y aumenta el valor de tasación y venta.

• ⚖ Legislación: Art. 201 de la Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 01/03/2024, Maresme. Una finca rústica tenía 500m² en escrituras y 900m² reales medidos por topógrafo. Se regularizó el exceso en el Registro, permitiendo venderla un 30% más cara.

• 💡 Consejo YLeyva: Adecuamos el Registro a la realidad. Regularizar los metros reales es una inversión directa que aumenta el precio de venta y facilita la hipoteca al comprador.

E5. Extinción de Condominio

• 📖 Concepto: La operación fiscal estrella para divorcios o separar socios. Uno se queda el piso y compensa al otro en dinero. Tributa solo al 1,5% (AJD) en vez del 10% (ITP) de una compraventa normal. Un ahorro fiscal masivo totalmente legal.

• ⚖ Legislación: Art. 552-11 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 14 de febrero de 2025, Granollers. Una pareja se divorció. Él se quedó el piso compensando a ella. Al hacerlo como extinción, pagaron 2.000€ de impuestos en vez de 15.000€ si hubiera sido una compraventa estándar.

• 💡 Consejo YLeyva: Si disuelve una copropiedad, no compre la otra parte: extinga la comunidad. Diseñamos la operación para garantizar el máximo ahorro fiscal permitido.

E6. Expropiación Forzosa

• 📖 Concepto: Cuando la Administración le quita su propiedad por "utilidad pública" (carretera, parque). No se puede negar, pero sí pelear el precio (Justiprecio). La oferta inicial siempre es baja. Se puede recurrir

al Jurado de Expropiación con una tasación propia.

• ⚖ Legislación: Ley de Expropiación Forzosa.

• 📅 Caso Práctico: 09/09/2025, Sagrera. Por obras del AVE, el Ayuntamiento ofreció 50.000€ por un local. Tras recurrir con peritaje propio, el Jurado fijó el justiprecio en 90.000€.

• 💡 Consejo YLeyva: No acepte la primera oferta de la Administración. Peleamos con valoraciones periciales para obtener el precio real de mercado de su propiedad expropiada.

E7. Estatutos de la Comunidad

• 📖 Concepto: La "Constitución" del edificio inscrita en el Registro. Pueden prohibir el alquiler turístico o el uso profesional de los pisos. Comprar para invertir sin leerlos es un riesgo enorme, ya que modificar los estatutos requiere unanimidad de todos los vecinos.

• ⚖ Legislación: Ley de Propiedad Horizontal.

• 📅 Caso Práctico: 20/04/2024, Born. Un inversor compró un piso para destinarlo a Airbnb. No leyó los estatutos, que prohibían expresamente la actividad turística desde 2018. La inversión resultó fallida.

• 💡 Consejo YLeyva: Leemos la letra pequeña del edificio. Auditamos los estatutos inscritos antes de su inversión para confirmar que su proyecto de negocio es viable.

E8. Estado de Cargas

• 📖 Concepto: La radiografía financiera del inmueble. No basta con mirar si hay hipoteca. Hay que mirar afecciones fiscales, condiciones resolutorias, censos o prohibiciones de disponer. Comprar la casa implica asumir estas cargas si no se cancelan antes.

• ⚖ Legislación: Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: Diario. Detectamos regularmente clientes a punto de entregar arras por pisos que tienen embargos ocultos o hipotecas superiores al precio de venta.

• 💡 Consejo YLeyva: La seguridad total solo se obtiene verificando el estado de cargas continuado justo antes de la emisión del cheque en notaría.

E9. Expediente de Dominio

• 📖 Concepto: Procedimiento notarial para resucitar papeles perdidos o reanudar el tracto. Sirve para inmatricular fincas que nunca estuvieron en el Registro o cuando se ha roto la cadena de titulares hace años (ej: el abuelo compró pero no escrituró).

• ⚖ Legislación: Art. 208 de la Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 15/06/2025, Solsona. Se quería vender una casa heredada que llevaba 3 generaciones sin inscribirse en el Registro. Se tramitó expediente para reanudar el tracto y poder formalizar la venta actual.

• 💡 Consejo YLeyva: Regularizamos propiedades 'olvidadas' por el sistema. Convertimos una posesión familiar antigua en un título de propiedad vendible y financiable.

E10. Euríbor

• 📖 Concepto: El índice al que se atan la mayoría de hipotecas variables. Su fluctuación afecta directamente a la cuota. En escenarios de subida, puede duplicar el pago mensual. Negociar una novación a tipo mixto o fijo con el banco a tiempo es la única defensa antes del impago.

• ⚖ Legislación: Banco de España.

• 📅 Caso Práctico: 2024. Ante la subida de cuotas, muchas familias no podían pagar. Negociamos con sus bancos novaciones a tipo fijo para estabilizar la economía familiar.

• 💡 Consejo YLeyva: No espere al impago. Negociamos mejores condiciones con su banco para protegerle ante las fluctuaciones agresivas del mercado.

F1. Facultad de Desistimiento (Obra Nueva)

• 📖 Concepto: Derecho vital si compra sobre plano. Si el promotor no entrega la casa en la fecha pactada (más prórrogas), la ley le permite romper el contrato y exigir todo su dinero más intereses legales. Estas cantidades deben estar avaladas obligatoriamente.

• ⚖ Legislación: Ley 57/68 (vigente a través de la Disposición Derogatoria Primera de la LOE).

• 📅 Caso Práctico: Septiembre 2025, Badalona. Una obra acumulaba un retraso de un año y medio. El comprador ejerció su facultad de desistimiento, recuperando los 50.000€ aportados más los intereses legales generados.

• 💡 Consejo YLeyva: Si la obra no avanza, ejecutamos los avales bancarios obligatorios para que recupere su inversión rápidamente sin esperar al final.

F2. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

• 📖 Concepto: La "Oferta Vinculante" moderna de la hipoteca. Una vez el banco la emite, no puede cambiarle ni una coma en el plazo fijado (mínimo 10 días), pase lo que pase en el mercado. Es su escudo contra las subidas de interés de última hora.

• ⚖ Legislación: Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

• 📅 Caso Práctico: 20/04/2024, Sant Andreu. El banco intentó subir el interés el día de la firma. Al presentar la FEIN firmada y vigente, tuvieron que respetar las condiciones baratas originales.

• 💡 Consejo YLeyva: Auditamos su FEIN línea por línea. Aseguramos que el banco cumple lo prometido y no incluye cláusulas abusivas encubiertas.

F3. Fianza Legal

• 📖 Concepto: Dinero (1 mes vivienda, 2 meses local) que el inquilino entrega y el propietario DEBE depositar en el organismo oficial (INCASÒL). No hacerlo trae multas graves (de 3.000€ a 90.000€) y pierde beneficios fiscales en el IRPF.

• ⚖ Legislación: Llei 13/1996 del Registro de Fianzas.

• 📅 Caso Práctico: Febrero 2025, Girona. Un propietario fue multado con 3.000€ tras denuncia de un inquilino que no pudo desgravar el alquiler porque no había depósito de fianza.

• 💡 Consejo YLeyva: Gestionamos el depósito telemático en el INCASÒL para evitar sanciones y permitir que usted aplique las deducciones fiscales.

F4. Finca Registral

• 📖 Concepto: La unidad básica del Registro. Atención: A veces compramos "un piso con parking", pero son dos fincas registrales distintas. Si en la escritura olvidan poner el número del parking, legalmente el parking sigue siendo del vendedor.

• ⚖ Legislación: Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: Diciembre 2023. En una escritura se olvidó incluir la referencia del parking. Años después, el parking seguía figurando a nombre del vendedor con deudas de comunidad impagadas.

• 💡 Consejo YLeyva: Hacemos un inventario exhaustivo. Verificamos que la escritura transmite todas y cada una de las propiedades (trasteros, parkings) que usted paga.

F5. Fiscalidad Inmobiliaria

• 📖 Concepto: El coste real de invertir. No es solo el precio del piso. Es el ITP (10%), la Plusvalía Municipal, el IRPF al vender... Sin una planificación fiscal previa, el beneficio de su inversión puede desaparecer en impuestos.

• ⚖ Legislación: Ley General Tributaria / Ley del IRPF.

• 📅 Caso Práctico: Junio 2024. Un vendedor no reinvirtió el dinero de la venta de su vivienda habitual en el plazo de 2 años. Hacienda le reclamó 40.000€ por la exención mal aplicada.

• 💡 Consejo YLeyva: Planificamos su operación antes de firmar para aplicar todas las exenciones y bonificaciones legales posibles, maximizando su rentabilidad neta.

G1. Ganancia Patrimonial (IRPF)

• 📖 Concepto: El "mordisco" de Hacienda al vender. Paga entre el 19% y el 28% de lo que haya ganado (Venta - Compra). Truco legal: Se pueden deducir los gastos de reformas, notaría e impuestos pagados al comprar para reducir el beneficio y pagar menos.

• ⚖ Legislación: Ley 35/2006 del IRPF.

• 📅 Caso Práctico: Abril 2024. Para la Renta, recopilamos facturas de reformas de hace 15 años del inmueble vendido. Esto redujo la ganancia oficial y ahorró 12.000€ en impuestos al vendedor.

• 💡 Consejo YLeyva: Guardar facturas es ahorrar dinero. Preparamos su cálculo de IRPF optimizado deduciendo todos los gastos permitidos por la ley.

G2. Gran Tenedor

• 📖 Concepto: Según la Ley de Vivienda 12/2023, quien tiene 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial en zona tensionada (Cataluña). Sus reglas de juego son distintas: alquileres limitados y casi imposible desahuciar a vulnerables sin mediación previa.

• ⚖ Legislación: Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.

• 📅 Caso Práctico: Mayo 2025. Una demanda de desahucio fue inadmitida porque el propietario, siendo Gran Tenedor, no había iniciado el proceso previo de mediación social obligatorio.

• 💡 Consejo YLeyva: Analizamos su cartera. Le asesoramos para gestionar su patrimonio adaptándose a las restricciones de la nueva

normativa y evitando bloqueos.

G3. Garantía Personal

• 📖 Concepto: La condena de por vida. En España, las hipotecas no se cancelan solo devolviendo la casa (salvo dación pactada). Usted responde con "sus bienes presentes y futuros". Si quedan 50.000€ por pagar tras la subasta, le embargarán la nómina de por vida.

• ⚖ Legislación: Art. 1911 del Código Civil.

• 📅 Caso Práctico: Noviembre 2023. Unos padres avalaron a su hijo. Tras el impago del hijo, el banco ejecutó la vivienda de los padres para cobrar la deuda restante que no cubrió la subasta del piso del hijo.

• 💡 Consejo YLeyva: Avalar es arriesgado. Limitamos su responsabilidad en la negociación con el banco para proteger su

patrimonio personal y familiar.

H1. Herencia Yacente

• 📖 Concepto: El limbo jurídico. El patrimonio de un difunto que aún nadie ha aceptado. Ojo: Una herencia yacente puede ser demandada y embargada. Si tardan mucho en aceptar, pueden encontrarse el piso embargado por deudas de comunidad generadas tras la muerte.

• ⚖ Legislación: Ley de Enjuiciamiento Civil.

• 📅 Caso Práctico: Agosto 2024. Una comunidad demandó a una herencia yacente por impago de cuotas. El piso fue embargado

preventivamente antes de que los herederos llegaran a aceptar la herencia.

• 💡 Consejo YLeyva: Protegemos los bienes de la herencia mientras dura el trámite de aceptación. Gestionamos la administración provisional para evitar embargos por desidia.

H2. Hipoteca Inversa

• 📖 Concepto: Producto financiero para mayores de 65. El banco le paga una renta mensual a cambio de una deuda que pagarán sus herederos al fallecer. Permite monetizar la casa sin irse de ella. Requiere

asesoramiento independiente obligatorio por ley.

• ⚖ Legislación: Ley 41/2007.

• 📅 Caso Práctico: Octubre 2024. Una jubilada contrató una hipoteca inversa para obtener 1.000€/mes extra para cuidados, manteniendo la propiedad y uso de su vivienda hasta el final.

• 💡 Consejo YLeyva: Analizamos las ofertas del mercado para asegurar la seguridad financiera del mayor y la viabilidad para sus herederos.

H3. Hoja de Encargo

• 📖 Concepto: El contrato que firma con la agencia inmobiliaria para vender. Cuidado con la "Exclusiva" y la "Tacita Reconducción". Puede verse obligado a pagar honorarios (miles de euros) aunque venda el piso usted mismo a un familiar si no lee la letra pequeña.

• ⚖ Legislación: Codi de Consum de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: Enero 2024. Una agencia reclamó 10.000€ a un propietario que vendió a su primo, basándose en una cláusula de

exclusividad abusiva firmada sin leer.

• 💡 Consejo YLeyva: Revisamos lo que firma con las agencias. Eliminamos cláusulas abusivas para que mantenga su libertad de venta y control sobre su propiedad.

H4. Homologación (Tasación)

• 📖 Concepto: No todas las tasaciones valen. Para pedir hipoteca, debe ser una sociedad homologada por el Banco de España (ECO/805/2003). Si paga una tasación barata "online" no homologada, el banco la tirará a la basura y le hará pagar otra.

• ⚖ Legislación: Orden ECO/805/2003.

• 📅 Caso Práctico: Marzo 2025. Un cliente pagó una tasación barata online. El banco la rechazó por no ser homologada, perdiendo el dinero y tiempo valioso en la operación.

• 💡 Consejo YLeyva: Le indicamos qué tasadoras son válidas para su banco, evitando gastos dobles y retrasos en la financiación.

H5. Heredero Único

• 📖 Concepto: Una ventaja administrativa. Si es hijo único, no necesita escritura de partición de herencia (que es cara). Basta con una "Instancia Privada" legitimada, mucho más barata. Muchos notarios no lo avisan y cobran la escritura completa.

• ⚖ Legislación: Reglamento Hipotecario.

• 📅 Caso Práctico: Septiembre 2024. Un hijo único tramitó su herencia mediante instancia privada, ahorrando más de 1.000€ en gastos notariales y registrales.

• 💡 Consejo YLeyva: Optimizamos los trámites. Si es heredero único, gestionamos la vía más económica legalmente permitida para que no pague de más.

I1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

• 📖 Concepto: Tributo municipal de devengo anual que grava la titularidad de los derechos reales sobre cualquier bien inmueble. La regla de oro legal es que lo paga quien sea el propietario a día 1 de enero.

Si se vende el inmueble el 2 de enero, la ley obliga al vendedor a pagar todo el año al Ayuntamiento, salvo que se pacte expresamente en el contrato de arras o escritura el prorrateo proporcional entre las partes.

• ⚖ Legislación: Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Art. 60 y ss).

• 📅 Caso Práctico: 02 de enero de 2024, Barcelona. Se vendió un piso el segundo día del año. El vendedor no incluyó cláusula de prorrateo en las arras. En mayo, el Ayuntamiento le cobró el recibo anual íntegro (800€). Legalmente tuvo que asumirlo, regalando casi un año de impuesto

al comprador.

• 💡 Consejo YLeyva: Para evitar injusticias, redactamos siempre una cláusula de prorrateo del IBI en el contrato de arras, repartiendo el pago exactamente por los días que cada uno disfruta la casa.

I2. Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL)

• 📖 Concepto: Organismo de la Generalitat donde es obligatorio depositar las fianzas de los contratos de alquiler (1 mes para vivienda,

2 meses para uso distinto). El depósito debe hacerse en el plazo de 2 meses desde la firma. No hacerlo constituye una infracción grave con multas (de 3.000€ a 90.000€) y, lo que es peor, impide al propietario aplicar reducciones fiscales en el IRPF y al inquilino deducirse el alquiler.

• ⚖ Legislación: Llei 13/1996 del Registro de Fianzas de los contratos de alquiler.

• 📅 Caso Práctico: Febrero 2025, Girona. Un inquilino denunció a su propietario porque Hacienda le denegó la deducción del alquiler. La causa: el dueño no había depositado la fianza. La Agència de l'Habitatge abrió expediente sancionador e impuso una multa de 3.000€.

• 💡 Consejo YLeyva: El depósito no es opcional. Gestionamos el trámite telemático y la obtención del resguardo oficial para evitar sanciones y permitir las deducciones fiscales de ambas partes.

I3. Índice de Referencia de Precios de Alquiler

• 📖 Concepto: Sistema estatal de rangos de precios que establece el tope máximo de renta para nuevos contratos en zonas declaradas de mercado residencial tensionado (Cataluña). Si el propietario es Gran Tenedor, o si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos 5 años, el precio no puede superar el valor superior de este índice, independientemente de la calidad o reformas del piso (salvo excepciones muy tasadas).

• ⚖ Legislación: Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.

• 📅 Caso Práctico: Abril 2024, Gràcia. Un propietario Gran Tenedor alquiló un piso reformado por 1.300€. El Índice marcaba un máximo de 1.050€. El inquilino reclamó. El propietario tuvo que devolver el exceso cobrado retroactivamente y ajustar la renta a 1.050€ por imperativo legal.

• 💡 Consejo YLeyva: Antes de fijar el precio, consultamos el Índice oficial. Calculamos la renta legal máxima para maximizar su beneficio sin infringir la ley y evitar devoluciones futuras.

I4. Inmatriculación

• 📖 Concepto: El ingreso de una finca por primera vez en el Registro de la Propiedad. Es fundamental para regularizar fincas rústicas o herencias antiguas que solo tienen "títulos privados" o catastrales pero nunca accedieron al Registro. Una finca no inmatriculada carece de protección frente a terceros y no puede ser hipotecada, lo que reduce drásticamente su valor de mercado.

• ⚖ Legislación: Art. 205 y 206 de la Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: Septiembre 2024, Montseny. Una familia quería vender una masía que llevaba 80 años en la familia sin pasar por el Registro. El banco del comprador no daba hipoteca. Mediante un expediente de dominio notarial, logramos la inmatriculación, desbloqueando la venta.

• 💡 Consejo YLeyva: Damos seguridad jurídica a propiedades 'fantasma'. Convertimos la posesión familiar antigua en un título público inscrito, blindado y financiable.

I5. Inspección Técnica del Edificio (ITE)

• 📖 Concepto: La "ITV" obligatoria para edificios de viviendas de más de 45 años. Evalúa la seguridad estructural, fachada y cubiertas. El resultado puede ser "Apto" (con o sin cautelas) o "No Apto". En Cataluña, es

obligatorio entregar el Certificado de Aptitud al comprador en la notaría. Vender sin ITE o con deficiencias graves ("No Apto") puede bloquear la venta o forzar una retención de precio para obras.

• ⚖ Legislación: Decret 67/2015 para el fomento del deber de conservación.

• 📅 Caso Práctico: Octubre 2023, Raval. Una venta fue denegada en notaría porque el vendedor no aportó el Certificado de Aptitud de la ITE, solo el informe técnico. Sin el sello de la Generalitat, el notario no autorizó la firma por falta de documentación esencial.

• 💡 Consejo YLeyva: No espere al comprador para pasar la ITE. La coordinamos antes de salir al mercado para detectar vicios que puedan tumbar la operación o bajar el precio.

I6. Intereses de Demora

• 📖 Concepto: Indemnización pactada por el retraso en el cumplimiento de una obligación dineraria (pago de hipoteca o préstamo). La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado abusivos los intereses

que superen en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado. Si un banco o prestamista reclama intereses del 20% o 25% por un impago, esa cláusula puede ser anulada judicialmente por usura o abusividad.

• ⚖ Legislación: Ley de Represión de la Usura (Ley Azcárate) / Jurisprudencia TS.

• 📅 Caso Práctico: Mayo 2024, Barcelona. Un fondo buitre reclamó una deuda hipotecaria aplicando intereses de demora del 18%. El juzgado anuló la cláusula por abusiva, obligando a recalcular la deuda sin esos intereses, lo que redujo el importe a pagar en 15.000€.

• 💡 Consejo YLeyva: Si le reclaman una deuda antigua con intereses desorbitados, no pague. Revisamos la liquidación judicialmente para eliminar los recargos abusivos.

I7. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF Inmobiliario)

• 📖 Concepto: Impuesto anual que grava la ganancia patrimonial al vender (del 19% al 28% del beneficio) y el rendimiento del capital inmobiliario al alquilar. Existen exenciones potentes: la exención por reinversión en vivienda habitual (si compra otra casa en 2 años) y la exención para mayores de 65 años (si venden su vivienda habitual o reinvierten en renta vitalicia).

• ⚖ Legislación: Ley 35/2006 del IRPF.

• 📅 Caso Práctico: Junio 2025. Un vendedor de 67 años vendió su casa habitual por 400.000€. Su gestoría le preparó el pago de impuestos. Nosotros corregimos la declaración aplicando la exención total por mayor de 65 años, ahorrándole 45.000€ en impuestos.

• 💡 Consejo YLeyva: La planificación fiscal es dinero en su bolsillo. Analizamos su edad y situación para aplicar exenciones que a menudo pasan desapercibidas.

I8. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

• 📖 Concepto: Impuesto autonómico que paga el comprador de vivienda usada. En Cataluña, el tipo general es el 10%. Sin embargo, existen tipos reducidos del 5% para jóvenes (<=32 años), familias numerosas, monoparentales o personas con discapacidad, siempre que se cumplan ciertos límites de renta y requisitos de vivienda habitual.

• ⚖ Legislación: Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD / Normativa Cataluña.

• 📅 Caso Práctico: Noviembre 2024, Hospitalet. Un joven compró su primer piso por 200.000€. Iba a pagar 20.000€ de ITP. Verificamos que cumplía requisitos de renta y edad, aplicando el tipo del 5%. Pagó solo

10.000€, ahorrando la mitad del impuesto.

• 💡 Consejo YLeyva: Verificar si cumple los requisitos para el tipo reducido es el primer paso de nuestra asesoría de compra. No pague un 10% si la ley le permite pagar un 5%.

I9. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA Vivienda)

• 📖 Concepto: Impuesto estatal que grava la compra de obra nueva (primera entrega). El tipo es del 10% para vivienda. Cuidado con los locales: si compra un local para convertirlo en vivienda ("loft"), paga el 21% de IVA, no el 10%, salvo que el cambio de uso ya esté registrado y finalizado antes de la compra.

• ⚖ Legislación: Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.

• 📅 Caso Práctico: Febrero 2025. Se compró un local "adaptado" a vivienda pero sin cédula ni cambio de uso registral. El comprador pagó el 10% de IVA. Hacienda le reclamó la diferencia hasta el 21% más sanción, porque registralmente seguía siendo un local.

• 💡 Consejo YLeyva: La fiscalidad depende del uso registral, no del físico. Le asesoramos sobre la tributación correcta para evitar inspecciones complementarias de Hacienda.

J1. Junta de Propietarios

• 📖 Concepto: Órgano supremo de decisión de la comunidad de vecinos. Sus acuerdos son vinculantes para todos, incluso los disidentes (salvo impugnación judicial). Para decisiones críticas como limitar el alquiler

turístico, aprobar derramas de mejora o modificar estatutos, la ley exige mayorías cualificadas (4/5 partes o unanimidad). Los plazos para impugnar actas son breves (3 meses a 1 año).

• ⚖ Legislación: Art. 553-19 del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: Marzo 2024, Eixample. Una comunidad quería prohibir los pisos turísticos. Asesoramos al presidente para obtener la mayoría de 4/5 y elevar el acuerdo a público para inscribirlo en el Registro,

blindando el edificio ante futuros inversores.

• 💡 Consejo YLeyva: Las batallas vecinales se ganan contando votos. Asesoramos sobre mayorías y delegaciones para que sus propuestas prosperen legalmente en la Junta.

J2. Justiprecio

• 📖 Concepto: Cuantía económica que la Administración paga al propietario en una Expropiación Forzosa para compensar la pérdida del bien. No es un precio fijo: la Administración ofrece una valoración inicial

(siempre baja) y el propietario puede rechazarla y presentar su propia "Hoja de Aprecio". Si no hay acuerdo, decide el Jurado de Expropiación.

• ⚖ Legislación: Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa.

• 📅 Caso Práctico: 09/09/2025, Sagrera. El Ayuntamiento expropió una franja de terreno ofreciendo 15.000€. Presentamos un informe pericial contradictorio valorando el suelo como urbano consolidado. El Jurado fijó el justiprecio final en 45.000€.

• 💡 Consejo YLeyva: La primera oferta de la Administración nunca es la real. Peleamos con valoraciones técnicas contradictorias para obtener el precio de mercado justo.

K1. Know Your Customer (KYC)

• 📖 Concepto: Procedimiento de diligencia debida ("Conoce a tu Cliente") obligatorio por la Ley de Blanqueo de Capitales. Abogados, notarios y bancos deben identificar al Titular Real de los fondos (quién está detrás de una sociedad) antes de firmar cualquier operación. Si la estructura societaria es opaca o los fondos no tienen origen claro, la operación se bloquea.

• ⚖ Legislación: Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales.

• 📅 Caso Práctico: Noviembre 2024. Una sociedad limitada recién constituida intentó comprar un ático. Al no poder acreditar quién era el socio mayoritario real (oculto tras una empresa extranjera), el banco denegó la apertura de cuenta y el notario la firma.

• 💡 Consejo YLeyva: La transparencia es obligatoria. Preparamos la estructura documental de su inversión para superar los controles de cumplimiento (Compliance) sin retrasos.

L1. Legítima (Derecho Sucesorio Catalán)

• 📖 Concepto: Derecho de crédito que la ley catalana otorga obligatoriamente a los hijos (o padres, en su defecto) sobre la herencia.

Corresponde al 25% del valor de la herencia líquida, a repartir entre los legitimarios. El heredero debe pagarla, incluso si el testamento dice lo contrario, salvo causa legal de desheredación (muy difícil de probar). Prescribe a los 10 años.

• ⚖ Legislación: Art. 451-1 y ss. del Codi Civil de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: Enero 2025, Tarragona. Un padre dejó todo el patrimonio (3 pisos) a un solo hijo, ignorando a los otros dos. Los

hermanos reclamaron su legítima. Tuvimos que tasar los pisos y obligar al heredero a pagar el 25% del valor total en efectivo a sus hermanos.

• 💡 Consejo YLeyva: No se puede desheredar sin causa probada. Calculamos el importe exacto de la legítima para reclamar lo que es suyo o defender el patrimonio hereditario.

L2. Ley de Vivienda (2023)

• 📖 Concepto: Ley 12/2023, la normativa más disruptiva en décadas. Sus claves: prohibición de cobrar honorarios de inmobiliaria al inquilino, topes de precios en zonas tensionadas, nuevas protecciones frente a desahucios para vulnerables y recargos de IBI para viviendas vacías.

Ignorar esta ley en la gestión de alquileres conlleva sanciones administrativas graves.

• ⚖ Legislación: Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.

• 📅 Caso Práctico: Junio 2024, Barcelona. Una agencia inmobiliaria cobró una mensualidad de honorarios al inquilino en un alquiler de vivienda habitual. Fue denunciada y sancionada, teniendo que devolver el importe más una multa, por infracción de la Ley de Vivienda.

• 💡 Consejo YLeyva: El mercado ha cambiado las reglas. Adaptamos sus contratos y gestión patrimonial a la nueva realidad legal para evitar multas y reclamaciones.

L3. Licencia de Obras (Mayor y Menor)

• 📖 Concepto: Permiso municipal preceptivo para realizar reformas. La

"Obra Menor" (pintura, suelos) suele requerir solo comunicación previa (Assabentat). La "Obra Mayor" (tirar tabiques, tocar estructura, cambio de distribución) requiere proyecto de arquitecto y licencia expresa. Hacer obra mayor con permiso de obra menor es una infracción urbanística común que paraliza la obra y genera multas.

• ⚖ Legislación: Ley de Urbanismo de Cataluña / Ordenanzas Municipales.

• 📅 Caso Práctico: Julio 2024, Eixample. Un propietario tiró un tabique maestro con un simple "enterado" de obra menor. Un vecino denunció. La Guardia Urbana precintó la obra y el Ayuntamiento abrió expediente de disciplina urbanística con multa y obligación de legalizar.

• 💡 Consejo YLeyva: El ahorro en licencias sale caro. Gestionamos el permiso adecuado a la envergadura real de su reforma para evitar precintos y denuncias vecinales.

L4. Licencia de Primera Ocupación

• 📖 Concepto: Documento administrativo que verifica que la obra construida se ajusta al proyecto técnico y a la licencia concedida. Es imprescindible para la contratación de suministros definitivos (luz, agua, gas) y para la escritura de obra nueva terminada. En Cataluña, este control se integra habitualmente en la tramitación de la Cédula de Habitabilidad de primera ocupación.

• ⚖ Legislación: Ley de Ordenación de la Edificación / Decretos de Habitabilidad.

• 📅 Caso Práctico: Julio 2024, Maresme. Un autopromotor terminó su casa pero hizo cambios (abrió ventanas donde no tocaba) sin legalizar. El Ayuntamiento denegó la primera ocupación. No pudo contratar luz

definitiva hasta legalizar la infracción urbanística.

• 💡 Consejo YLeyva: Sin licencia final, la casa no es habitable legalmente. Supervisamos la concordancia entre obra y proyecto para asegurar el 'final de obra' sin sorpresas.

L5. Lucro Cesante

• 📖 Concepto: Daño patrimonial consistente en la ganancia dejada de

obtener como consecuencia de un incumplimiento de contrato o daño por tercero. En inmuebles comerciales, si una inundación obliga a cerrar el local, la indemnización debe cubrir no solo la reparación (daño emergente) sino los beneficios netos perdidos durante los días de cierre forzoso.

• ⚖ Legislación: Art. 1106 del Código Civil.

• 📅 Caso Práctico: Marzo 2025. Un restaurante tuvo que cerrar 15 días por una fuga de agua del piso superior. La aseguradora solo quería pagar la pintura. Reclamamos judicialmente la facturación media diaria perdida y se obtuvo una indemnización integral por el cierre.

• 💡 Consejo YLeyva: El daño real va más allá de la reparación física. Cuantificamos y reclamamos las pérdidas económicas operativas para restablecer su situación financiera real.

M1. Mandato Verbal

• 📖 Concepto: Encargo de intermediación inmobiliaria realizado "de palabra", sin documento escrito. Aunque el Código Civil admite la validez de los contratos verbales, en la práctica es la "trampa mortal" para el cobro de honorarios. Sin un encargo firmado que especifique el precio, la comisión y el plazo, probar ante un juez que el propietario contrató los servicios de la agencia es extremadamente difícil (prueba diabólica).

• ⚖ Legislación: Art. 1278 del Código Civil / Codi de Consum de Catalunya.

• 📅 Caso Práctico: 12 de diciembre de 2024, Les Corts. El propietario Sr. Martí acordó de palabra con un agente pagar el 3% si traía comprador. Se cerró la venta ante notario, pero Martí se negó a pagar la factura. El agente demandó, pero el juez desestimó la reclamación por falta de prueba documental del encargo.

• 💡 Consejo YLeyva: Las palabras se las lleva el viento. Trabajamos exclusivamente con mandatos escritos claros que protegen jurídicamente tanto al cliente como al profesional.

M2. Monitorio (Proceso Judicial)

• 📖 Concepto: Procedimiento judicial especial, rápido y simplificado, diseñado para la reclamación de deudas dinerarias líquidas, determinadas, vencidas y exigibles (ej: rentas de alquiler, cuotas de comunidad). Si el deudor no paga ni se opone en el plazo de 20 días, el acreedor obtiene un título ejecutivo que le permite embargar bienes

directamente sin necesidad de celebrar juicio.

• ⚖ Legislación: Art. 812 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

• 📅 Caso Práctico: Octubre 2024. Un inquilino abandonó el piso debiendo 4.000€ en suministros y daños. Iniciamos un proceso monitorio aportando facturas. Ante la notificación del juzgado y el riesgo de embargo, el deudor pagó la totalidad en 15 días.

• 💡 Consejo YLeyva: Es la vía rápida para recuperar su dinero. Gestionamos la reclamación documental para convertir sus facturas impagadas en embargos ejecutivos.

M3. Morosidad en Alquiler

• 📖 Concepto: Incumplimiento de la obligación principal del arrendatario: el pago de la renta. No se limita al impago total; el retraso sistemático (pagar el día 20 en lugar del 5) también es causa de resolución de contrato según la jurisprudencia. Con la nueva Ley de Vivienda, la tolerancia del

propietario puede jugar en su contra, consolidando derechos del inquilino si no se reclama fehacientemente.

• ⚖ Legislación: Art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

• 📅 Caso Práctico: 15 de octubre de 2024, Badalona. Un inquilino dejó de pagar en octubre. El propietario esperó 4 meses "por confianza". Al iniciar el proceso en enero de 2025, el juzgado acumuló retrasos y el propietario perdió un año completo de rentas.

• 💡 Consejo YLeyva: Tolerancia cero con el incumplimiento. Iniciamos el requerimiento legal fehaciente al primer retraso para marcar el terreno o recuperar la llave de inmediato.

M4. Multipropiedad (Aprovechamiento por Turnos)

• 📖 Concepto: Derecho de uso sobre un alojamiento turístico durante un periodo determinado al año. Fue popular en los 90, pero hoy es una carga para muchos herederos: implica cuotas de mantenimiento perpetuas y es muy difícil de vender. Muchos contratos originales contenían defectos de

forma (falta de determinación del objeto o duración indefinida) que permiten solicitar su nulidad judicial.

• ⚖ Legislación: Ley 4/2012 de contratos de aprovechamiento por turno.

• 📅 Caso Práctico: 20 de junio de 2023, Barcelona. Unos herederos recibieron una "multipropiedad" en la costa que pagaba 600€/año de comunidad y nadie usaba. Logramos la nulidad judicial del contrato por falta de determinación del objeto, liberándoles de la deuda perpetua.

• 💡 Consejo YLeyva: Si está atrapado en una multipropiedad, analizamos su contrato original. A menudo existen causas de nulidad que le permiten desvincularse legalmente.

M5. Muebles (Valoración Fiscal)

• 📖 Concepto: En una compraventa de vivienda amueblada, es posible asignar parte del precio a los muebles en la escritura. Fiscalmente es ventajoso, ya que los muebles tributan por ITP al tipo general de bienes

muebles (4% en muchas CCAA) en lugar del tipo de vivienda (10% en Cataluña). Sin embargo, la valoración debe ser real y justificable para evitar una inspección por fraude fiscal.

• ⚖ Legislación: Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD.

• 📅 Caso Práctico: 14 de febrero de 2025, Eixample. Se vendió un piso de lujo con mobiliario de diseño valorado en 50.000€. Al desglosar correctamente el precio de los muebles en la escritura, el comprador ahorró legalmente 3.000€ en impuestos (diferencia del 6%).

• 💡 Consejo YLeyva: Optimizamos su escritura fiscalmente. Si la casa se vende realmente amueblada, lo reflejamos para bajar su factura de impuestos de forma legal.

N1. Nota Simple Informativa

• 📖 Concepto: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre la situación jurídica actual de la finca: quién es el titular, descripción física y, lo más importante, las cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres). Aunque es informativa, es el documento esencial de seguridad antes de entregar cualquier señal económica.

• ⚖ Legislación: Art. 222 de la Ley Hipotecaria.

• 📅 Caso Práctico: 10 de noviembre de 2024, Sants. Un cliente estaba a punto de firmar arras por 30.000€. Al pedir Nota Simple urgente esa mañana, apareció una anotación de embargo preventivo de la AEAT

inscrita el día anterior. La operación se detuvo a tiempo.

• 💡 Consejo YLeyva: Nunca dé paga y señal sin nuestra auditoría. Obtenemos la nota simple al instante para garantizar que no compra problemas ajenos.

N2. Notario (Derecho de Elección)

• 📖 Concepto: Prerrogativa legal que otorga al consumidor (quien paga la mayor parte de los aranceles o quien solicita el servicio) la facultad de elegir al notario autorizante de la escritura. En préstamos hipotecarios, este derecho es irrenunciable del prestatario. El banco no puede imponer su notaría por "política de empresa". Elegir un notario de confianza cercano garantiza mejor asesoramiento.

• ⚖ Legislación: Art. 126 del Reglamento Notarial / Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

• 📅 Caso Práctico: 15 de enero de 2024, El Prat. Un banco intentó imponer su notaría en el centro de Madrid a unos ancianos de El Prat. Tras exigir el cumplimiento de la ley, la firma se trasladó a la notaría de su barrio, facilitando la logística y comprensión.

• 💡 Consejo YLeyva: Que no le manden. Defendemos su derecho a firmar donde usted se sienta cómodo, seguro y bien asesorado, cerca de su casa.

N3. Novación Hipotecaria

• 📖 Concepto: Modificación de las condiciones de una hipoteca existente

mediante acuerdo con la misma entidad financiera (ej: bajar tipo de interés, ampliar plazo, cambiar de variable a fijo). Es más económica que la subrogación (cambio de banco) o la cancelación y apertura, ya que

ahorra impuestos (AJD) y parte de los gastos registrales.

• ⚖ Legislación: Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

• 📅 Caso Práctico: Mayo 2024, Sabadell. Ante la subida del Euríbor, se negoció una novación para pasar de variable a tipo mixto, congelando la cuota 5 años y evitando el impago de la familia ante la subida de tipos.

• 💡 Consejo YLeyva: Antes de irse a otro banco, exprimimos las posibilidades de negociación con el suyo. A menudo una novación bien negociada es la solución más rentable.

N4. Nuda Propiedad

• 📖 Concepto: Derecho de titularidad sobre un bien, pero despojado del derecho de uso y disfrute (que ostenta el usufructuario). Es una fórmula de inversión o planificación hereditaria: el inversor compra la nuda

propiedad a un precio reducido (descuento por la espera), y el vendedor (usualmente mayor de 65 años) mantiene el usufructo vitalicio, viviendo en su casa hasta el fallecimiento.

• ⚖ Legislación: Código Civil (Libro II, Título II).

• 📅 Caso Práctico: 22 de abril de 2025, Gràcia. La Sra. Maria (78 años) vendió la nuda propiedad de su piso por 180.000€ (valor mercado 300.000€). Sigue viviendo en su casa de siempre, pero ahora dispone de capital en el banco para sus cuidados.

• 💡 Consejo YLeyva: Soluciones financieras éticas para la tercera edad. Gestionamos la venta de nuda propiedad con garantías vitalicias y cláusulas de seguridad resolutoria.

N5. Nulidad de Cláusula Abusiva

• 📖 Concepto: Sanción judicial que expulsa del contrato aquellas cláusulas impuestas por profesionales a consumidores que causan un desequilibrio importante (ej: cláusula suelo, gastos hipotecarios, vencimiento anticipado). La nulidad es radical: la cláusula se tiene por no puesta y el banco debe devolver las cantidades cobradas indebidamente más intereses desde el inicio.

• ⚖ Legislación: Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

• 📅 Caso Práctico: Enero 2024. Se revisó una escritura de 2008. Se reclamaron los gastos de notaría, registro y gestoría pagados indebidamente por el cliente. El banco tuvo que devolver 1.200€ más intereses legales acumulados.

• 💡 Consejo YLeyva: El dinero antiguo vuelve. Auditamos sus escrituras viejas en busca de cláusulas abusivas reclamables judicialmente, incluso si la hipoteca ya está cancelada.