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Informes periciales y de mercado: conozca el valor real de su activo con rigor técnico y económico.
El precio es lo que se paga. El valor es lo que se obtiene.
En un mercado tan volátil como el inmobiliario, confiar en una estimación automática de internet o en la "opinión" de un comercial interesado en captar
su piso es un error costoso. Ya sea para repartir una herencia de forma justa, para divorciarse sin conflictos o para recurrir un impuesto abusivo de Hacienda, usted necesita un dato objetivo, defendible y técnico.
En YLeyva & Asociados no damos opiniones; emitimos dictámenes.
Como Economistas y Peritos Judiciales Inmobiliarios, utilizamos la metodología de la Orden ECO/805/2003 y el análisis de mercado comparado
para determinar el valor real de cualquier inmueble. Nuestros informes tienen validez legal ante juzgados y administraciones, sirviendo de base sólida para la
toma de decisiones financieras críticas.
¿Qué tipos de valoración realizamos?
A. Peritajes Judiciales y Administrativos
• Tasación Pericial Contradictoria: Informes técnicos para recurrir liquidaciones de Hacienda (ITP, Sucesiones, Plusvalía) cuando la
Administración valora su inmueble por encima de la realidad basándose solo en el Catastro.
• Repartos de Herencia y Divorcios: Valoración objetiva de la masa hereditaria o ganancial para garantizar un reparto equitativo entre las
partes, evitando disputas familiares y bloqueos.
• Procesos Judiciales: Actuación como Perito de Parte en litigios por vicios ocultos, lucro cesante o reclamaciones patrimoniales ante
tribunales.
B. Valoraciones de Mercado y Consultoría
• Opinión de Valor Profesional: Estudio exhaustivo para fijar el precio óptimo de venta o alquiler, basado en testigos reales de cierre (no solo en precios de anuncio de portales).
• Análisis de Inversión (Viabilidad): Cálculo de rentabilidades esperadas (TIR, ROE) para inversores, analizando si el precio de compra permite obtener el retorno deseado tras reformas e impuestos.
• Valoración de Carteras: Auditoría de valoración para empresas o familias con múltiples activos inmobiliarios para reestructuración patrimonial.
Preguntas Frecuentes
1. "¿Por qué no me sirve la valoración gratuita que me da un portal inmobiliario online?"
Las herramientas online utilizan algoritmos basados en "precios de oferta" (lo que pide la gente), no en "precios de cierre" (lo que realmente se paga). Además, no visitan la casa ni ven su estado, orientación o reformas. Para una decisión financiera seria, necesita una valoración presencial técnica. Nosotros inspeccionamos físicamente el inmueble y depuramos los datos para darle un valor de mercado real, no una estadística genérica.
2. "Voy a divorciarme y mi ex-pareja dice que el piso vale menos para comprarme mi parte. ¿Qué hago?"
Es el conflicto más habitual en la liquidación de gananciales. Si no hay acuerdo, un juez puede ordenar la subasta pública. Para evitarlo, aportamos un Informe de Valoración Independiente que sirve de base objetiva para la negociación o como prueba pericial en el juicio, garantizando que usted reciba la compensación económica justa por su mitad.
3. "Hacienda me pide impuestos por un valor superior al que he comprado (Valor de Referencia). ¿Puedo recurrir?"
Sí. La Ley 11/2021 impone el Valor de Referencia de Catastro, pero este sistema no ve si su piso está "de origen", ocupado o sin ascensor. Si el valor administrativo es superior al real, tiene derecho a solicitar una rectificación. Nosotros elaboramos el informe técnico probatorio (con reportaje fotográfico y testigos) necesario para demostrar ante la Administración que el valor real es inferior, logrando un ahorro fiscal considerable.
4. "¿Qué diferencia hay entre una tasación bancaria y su valoración de mercado?"
La tasación bancaria (para pedir hipoteca) sigue la normativa estricta de la Orden ECO/805/2003 y tiende a ser conservadora para proteger al banco (principio de prudencia). La valoración de mercado busca el precio máximo probable de venta. A veces coinciden, a veces no. Nosotros le explicamos ambas cifras para que sepa cuánto puede pedir (mercado) y cuánto le financiarán a su comprador (tasación).
5. "Somos varios herederos y no nos ponemos de acuerdo en el precio del piso. ¿Nos pueden ayudar?"
El bloqueo emocional suele paralizar las herencias. Actuamos como Tercero Independiente: no somos "el tasador de un hermano", somos peritos neutrales. Emitimos un dictamen técnico justificado que suele desbloquear la situación, ya que aporta un criterio de autoridad ajeno a las rencillas familiares, facilitando la adjudicación o la puesta en venta.
6. "Quiero comprar un local para hacerlo vivienda. ¿Me lo valoran como piso o como local?"
Depende de la viabilidad urbanística. Si no tiene Cédula de Habitabilidad ni posibilidad de obtenerla, vale como local (menos valor). Si tiene potencial de cambio de uso, vale más. Como expertos en urbanismo y mercado, realizamos un Estudio de Mayor y Mejor Uso para valorar el inmueble no por lo que es hoy, sino por su potencial real de revalorización tras la reforma.
7. "¿Cuánto cuesta una valoración oficial?"
Depende de la complejidad, la superficie y la finalidad del informe (no es lo mismo una opinión de valor verbal que un dictamen pericial de 50 páginas para un juicio). Sin embargo, el coste de un buen informe es una inversión mínima comparada con el riesgo de malvender por 20.000€ menos o pagar impuestos extra. Le daremos un presupuesto cerrado antes de empezar.
8. "¿Sus informes son válidos para presentar en un juicio?"
Sí. Yoandrys Leyva Chacón es Perito Judicial Inmobiliario y actúa bajo las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Nuestros informes incluyen la promesa de decir verdad y están estructurados con los requisitos formales (antecedentes, análisis de mercado, homogeneización de testigos y conclusión) para ser defendidos con solvencia en sala judicial.
9. "Tengo el piso alquilado con renta antigua. ¿Vale menos?"
Drásticamente menos. Un inmueble con un inquilino de renta antigua no tiene "disponibilidad", por lo que su valor de mercado puede caer hasta un 50% respecto a uno libre. Aplicamos el método de Actualización de Rentas para calcular el valor financiero de la inversión, que es el único criterio válido para vender un inmueble con carga arrendataria.
10. "¿Por qué contratar a YLeyva & Asociados para valorar y no a una tasadora grande?"
Las grandes tasadoras envían técnicos externos que cobran tarifas planas y a menudo usan bases de datos masivas sin análisis profundo. Nosotros somos Economistas y Consultores: analizamos la macroeconomía, la fiscalidad y el detalle técnico de su propiedad. No le damos solo un número; le damos un dossier estratégico para que defienda su patrimonio.
