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Asesoramiento legal y formalización de compraventas y alquileres sin intermediarios.
¿Ya ha encontrado comprador, vendedor o inquilino por su cuenta?
Enhorabuena. Ahora, asegure la operación.El mercado inmobiliario ha cambiado. Hoy es posible cerrar acuerdos entre particulares, pero el riesgo real para su patrimonio comienza justo después del apretón de manos: contratos genéricos, cargas no verificadas, impuestos mal calculados o cláusulas abusivas.
En YLeyva & Asociados cubrimos el vacío que dejan las inmobiliarias tradicionales. Entendemos que usted no necesita que le busquen un cliente (esa parte ya la ha resuelto), sino un experto que blinde la operación legalmente.
Nuestro servicio de Gestión de Cierre transforma su acuerdo privado en una firma segura ante notario o en un contrato de alquiler con todas las garantías
legales. Nosotros nos ocupamos de la burocracia, la fiscalidad y los trámites técnicos mientras usted ahorra en comisiones de intermediación.
¿Qué incluye este servicio?
Diseñamos una cobertura a medida según el tipo de operación:
A. Para Compraventa de Vivienda
(Ideal para vendedores y compradores que ya han pactado un precio)
• Auditoría Jurídica y Registral: Verificación exhaustiva de la titularidad, cargas, embargos y situación urbanística antes de entregar cualquier paga y señal.
• Redacción del Contrato de Arras: Elaboración de un contrato personalizado (penitenciales o confirmatorias) que proteja sus intereses según el Código Civil de Cataluña.
• Gestión Documental Completa: Tramitación de Cédula de Habitabilidad, Certificado Energético, Certificados de Comunidad e IBI.
• Fiscalidad y Cierre: Cálculo y presentación de impuestos (ITP, Plusvalía Municipal) y asistencia presencial el día de la firma en Notaría.
B. Para Alquiler de Vivienda
(Para propietarios e inquilinos que buscan seguridad a largo plazo)
• Contratos de Arrendamiento Blindados: Redacción conforme a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y normativa de contención de rentas, con cláusulas específicas antimorosidad.
• Inventario y Estado: Elaboración de anexo fotográfico y documental para evitar disputas futuras sobre la fianza.
• Gestión Administrativa: Depósito de fianzas en el INCASÒL y gestión del cambio de titularidad de suministros.
Preguntas Frecuentes
1. "Ya hemos acordado el precio, ¿puedo usar un modelo de contrato de arras de internet?"
Descargar un modelo genérico es un riesgo grave, ya que no suelen adaptarse al Libro VI del Código Civil de Cataluña, que regula las arras de forma distinta al Código Civil estatal. Si no se especifican correctamente como penitenciales (Art. 621-8 CCCat), usted podría verse obligado judicialmente a comprar o vender la vivienda contra su voluntad. Para evitar que quede atrapado en una operación inviable, nosotros redactamos un contrato a medida que blinda su dinero y condiciona legalmente la operación a que la vivienda esté libre de cargas.
2. "¿Quién me asegura que el piso no tiene deudas o embargos antes de pagar?"
El principio de fe pública registral (Ley Hipotecaria) protege lo inscrito, pero hay deudas ocultas como las derramas de la comunidad (reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal) o expedientes urbanísticos que no aparecen en una nota simple básica. Entregar dinero sin esta verificación es temerario. Antes de cualquier pago, nuestro equipo realiza una auditoría jurídica completa (Registro, Catastro y Administración de Fincas) para certificar que usted adquiere una propiedad "limpia" y sin cargas ocultas.
3. "¿Qué impuestos pago al comprar en Cataluña y cómo puedo ahorrar?"
En Cataluña se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), regulado por el Texto Refundido de la Comunidad Autónoma. Aunque el tipo general es del 10%, la ley contempla tipos reducidos del 5% para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Muchos particulares pagan de más por desconocimiento de estas bonificaciones. Nosotros analizamos su perfil fiscal antes de la firma para aplicarle todas las reducciones legales posibles, gestionando la liquidación para su total tranquilidad y ahorro.
4. "¿Qué pasa si no tengo la Cédula de Habitabilidad o el Certificado Energético vigentes?"
Según el Decreto 67/2015 y la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, estos documentos son imprescindibles para la transmisión; sin ellos, el notario denegará la firma de la escritura. Si los tiene caducados o con datos erróneos, la venta se bloqueará. Para evitar retrasos que pongan en peligro la operación, coordinamos la renovación urgente con nuestros arquitectos y gestionamos el registro administrativo para llegar a notaría con todo en regla.
5. "Soy vendedor, ¿cómo se calcula ahora la Plusvalía Municipal?"
Tras la sentencia del TC y el Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos de cálculo (Objetivo vs. Plusvalía Real) y el contribuyente tiene derecho a elegir el más favorable. Equivocarse en esta elección puede suponer perder miles de euros. En YLeyva & Asociados realizamos una simulación fiscal comparativa antes de la venta para determinar qué método le beneficia más y tramitamos la liquidación óptima ante el Ayuntamiento.
6. "Mi piso es de Protección Oficial (VPO), ¿puedo venderlo libremente?"
No. La Ley 18/2007 de la vivienda establece que las VPO están sujetas a un Precio Máximo de Venta y a los derechos de Tanteo y Retracto de la Administración. Vender por encima del precio oficial o sin la autorización de la Agència de l'Habitatge es nulo de pleno derecho y conlleva sanciones muy graves. Nosotros gestionamos la autorización de venta y verificamos el precio máximo legal para asegurar que su operación sea válida y libre de multas futuras.
7. "Voy a alquilar mi piso. ¿Puedo poner el precio que quiera en Barcelona?"
Actualmente, Barcelona es Zona de Mercado Residencial Tensionado bajo la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Esto obliga a contener las rentas según el Índice de Referencia o el contrato anterior. Ignorar estos límites puede derivar en sanciones administrativas y reclamaciones del inquilino. Para garantizar su rentabilidad sin riesgos, fijamos la renta máxima legal permitida y redactamos el contrato blindándolo ante la nueva normativa de contención de rentas.
8. "¿Cómo me protejo de impagos cumpliendo la ley actual?"
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) limita las garantías adicionales a dos meses de renta, pero permite mecanismos de protección jurídica si se redactan bien. Un contrato estándar suele ser papel mojado ante un impago. Nosotros integramos cláusulas antimorosidad específicas y le asesoramos sobre los Seguros de Impago más efectivos para asegurar que cobrará su renta puntualmente, cumpliendo escrupulosamente con la legalidad vigente.
9. "¿Es obligatorio depositar la fianza en el INCASÒL?"
Sí, la Llei 13/1996 obliga al depósito de la fianza en el INCASÒL en un plazo máximo de 2 meses. No hacerlo conlleva sanciones con intereses y, lo más importante, impide que usted o su inquilino puedan aplicar las deducciones fiscales en el IRPF. Nosotros nos encargamos de todo el trámite telemático: desde el depósito inicial hasta la cancelación y recuperación del dinero al finalizar el contrato, evitándole burocracia y multas.
10. "Si ya tengo comprador/inquilino, ¿por qué contratar una gestión de cierre?"
Porque el riesgo no está en encontrar a la otra parte, sino en la formalización legal. Una cláusula mal redactada o un impuesto mal liquidado pueden tener consecuencias económicas muy superiores a nuestros honorarios. Nuestro servicio de Cierre Seguro le permite operar entre particulares (sin comisiones de agencia) pero con la garantía técnica de un experto que revisa y valida cada documento legal hasta el momento de la firma.
