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Evite los tribunales: soluciones extrajudiciales rápidas para disputas entre propietarios, inquilinos y comunidades.
Un juicio inmobiliario puede tardar años y costar miles de euros. Un buen acuerdo se cierra en semanas.
En el sector inmobiliario, los conflictos son habituales: herencias bloqueadas por un familiar, inquilinos que dejan de pagar, comunidades enfrentadas por derramas o disputas por linderos. Acudir directamente a la vía judicial suele ser la opción más lenta, cara y desgastante emocionalmente.
En YLeyva & Asociados ofrecemos una vía alternativa basada en la técnica y la negociación.
No somos jueces, somos árbitros expertos. Combinamos el conocimiento de la Ley (API) con la visión financiera (Economistas) para desatascar situaciones
que parecen imposibles. Analizamos el conflicto con frialdad, proponemos soluciones basadas en datos objetivos (tasaciones, normativas, costes reales)
y cerramos acuerdos firmes que evitan el paso por el juzgado.
¿En qué conflictos intervenimos?
A. Conflictos Arrendaticios (Propietario vs. Inquilino)
• Impagos y Recuperación de Posesión: Negociación para la salida pactada del inquilino y la entrega de llaves, evitando procesos de desahucio largos si hay voluntad de acuerdo.
• Disputas por la Fianza: Peritaje técnico de los daños al finalizar el contrato para determinar objetivamente qué parte de la fianza debe devolverse y qué corresponde a "desgaste por uso".
• Reparaciones y Obras: Mediación sobre quién debe pagar una reparación (pequeña reparación vs. habitabilidad) según la LAU y el origen de la avería.
B. Conflictos Patrimoniales y Sucesorios
• Herencias Bloqueadas (Proindivisos): Asesoramiento y valoración objetiva para facilitar acuerdos entre herederos discrepantes, planteando opciones como la venta a terceros o la adjudicación a uno de los partes.
• Vicios Ocultos en Compraventas: Intervención técnica cuando aparecen defectos tras la compra (humedades, derramas no informadas) para pactar una indemnización sin ir a juicio.
C. Conflictos en Comunidades de Propietarios
• Impugnación de Acuerdos y Derramas: Análisis de la legalidad de los acuerdos de la Junta y mediación entre vecinos por obras no consentidas, ruidos o actividades molestas.
Preguntas Frecuentes
1. "Mi inquilino ha dejado de pagar. ¿Es mejor demandar o negociar?"
Un desahucio judicial puede tardar entre 6 y 12 meses, tiempo en el que usted no cobra y no recupera el piso. La vía judicial es necesaria si no hay voluntad, pero una negociación profesional a tiempo puede lograr la entrega de llaves en semanas a cambio de una condonación parcial de deuda. Nosotros analizamos la solvencia del inquilino y negociamos una salida rápida ("cash for keys") que suele ser financieramente más rentable que esperar a la sentencia.
2. "El propietario no me devuelve la fianza porque dice que el piso está sucio. ¿Qué hago?"
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el inquilino no responde del desgaste por el uso ordinario, solo del mal uso. "Suciedad" o "pintura desgastada" suelen ser conceptos discutibles. Nosotros realizamos una revisión técnica objetiva del inventario de entrada y salida para mediar con el propietario, logrando la devolución de la fianza basándonos en criterios técnicos, no subjetivos.
3. "Somos tres hermanos y uno se niega a vender el piso heredado. ¿Estamos bloqueados?"
Nadie está obligado a permanecer en la indivisión (Art. 552-10 CCCat). Si no hay acuerdo, la solución judicial es la subasta pública (donde todos pierden dinero). Nuestra labor es mediar presentando una valoración de mercado real y objetiva a la parte reacia, o buscando compradores para la cuota indivisa, desbloqueando la herencia sin destruir el valor del patrimonio familiar.
4. "He comprado un piso y a los dos meses ha salido una gotera grave. El vendedor no contesta."
Si el defecto era preexistente y no visible, es un vicio oculto. El Código Civil da un plazo de 6 meses para reclamar. Ir a juicio requiere peritos y abogados. Nosotros elaboramos un informe técnico preliminar y contactamos burocráticamente con el vendedor para exigir la reparación o una rebaja en el precio pagado (acción quanti minoris), resolviendo el conflicto de forma extrajudicial.
5. "La Comunidad ha aprobado una derrama carísima para poner mármol en la entrada. ¿Estoy obligado a pagar?"
Depende. La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre obras de conservación (obligatorias) y obras de mejora (voluntarias). Si es estética y supera el importe de 3 mensualidades ordinarias, usted puede votar en contra y no pagar, aunque la obra se haga. Auditamos el acta de la Junta y mediamos con el Administrador para defender sus derechos sin convertirle en el "vecino moroso".
6. "Mi vecino hace un ruido insoportable o tiene un piso turístico ilegal. ¿Cómo lo paro?"
Antes de iniciar la Acción de Cesación judicial, es obligatorio un requerimiento fehaciente. A menudo, la intervención de un tercero profesional (nosotros) que expone las consecuencias legales y económicas al vecino infractor es suficiente para detener la actividad. Gestionamos ese requerimiento con autoridad y firmeza legal.
7. "Se ha roto la caldera. El casero dice que la pague yo y yo digo que la pague él."
Es el conflicto clásico. La norma dice: "pequeñas reparaciones" las paga el inquilino; "reparaciones de habitabilidad" o por antigüedad, el propietario. Pero, ¿qué es pequeña? ¿100€? ¿300€? Nosotros aplicamos el criterio técnico y jurisprudencial (uso vs. obsolescencia) para dictaminar quién debe pagar, evitando que una factura de 200€ rompa una relación de alquiler de años.
8. "Tengo un contrato de arras firmado pero el banco no me da la hipoteca. ¿Pierdo el dinero?"
Depende de lo redactado. El Art. 621-49 del Código Civil de Cataluña permite recuperar las arras si se incluyó la cláusula de financiación y se justifica la denegación bancaria. Si el vendedor se niega a devolverlas, intervenimos documentando la negativa bancaria y exigiendo la devolución amparándonos en la ley catalana, evitando que usted pierda sus ahorros injustamente.
9. "¿Puede el Administrador de Fincas actuar como mediador?"
El Administrador trabaja para la Comunidad como ente, no para usted individualmente. A veces, el conflicto es con el propio Administrador o con la Comunidad que él representa. En esos casos, necesita un asesor externo e independiente como YLeyva & Asociados que defienda exclusivamente sus intereses particulares frente al colectivo.
10. "¿Por qué elegir mediación con YLeyva & Asociados antes que un abogado?"
Porque los abogados están formados para ganar juicios; nosotros, como Economistas y Consultores, estamos formados para cerrar operaciones y optimizar recursos. Buscamos la solución más rentable para usted. Si el acuerdo no es posible, le derivaremos a la vía judicial con todo el expediente preparado, pero nuestra meta es ahorrarle el coste y el tiempo del juzgado.
