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Seguridad jurídica a medida: blindamos sus operaciones frente a cláusulas abusivas y vacíos legales.
Un contrato mal redactado es la antesala de un juicio.
En la era digital, es tentador descargar un "modelo de contrato" gratuito de internet. Sin embargo, usar una plantilla genérica para la operación económica más importante de su vida es un riesgo inasumible. Las leyes cambian (Ley de Vivienda, Código Civil Catalán), y un contrato desactualizado puede dejarle sin derecho a reclamar unas arras, impedirle recuperar su vivienda o atarle a condiciones abusivas durante años.
En YLeyva & Asociados no rellenamos huecos en plantillas; redactamos trajes jurídicos a medida.
Nuestro equipo analiza las circunstancias específicas de su operación (cargas, inquilinos, plazos, financiación) y redacta un documento que blinda sus
intereses. Transformamos la voluntad de las partes en cláusulas legales firmes, garantizando que "lo escrito" sea exactamente "lo acordado" y protegiéndole
ante cualquier escenario futuro.
¿Qué documentos jurídicos elaboramos?
A. Contratos de Compraventa y Arras
• Arras Penitenciales vs. Confirmatorias: Redacción precisa según el Libro VI del Código Civil de Cataluña. Un error aquí puede significar que usted no pueda echarse atrás perdiendo la señal, o que el vendedor no pueda desistir devolviendo el doble.
• Compromiso de Compraventa: Clausulado que protege al comprador frente a cargas ocultas no inscritas o problemas urbanísticos, condicionando la compra a la "limpieza" registral del inmueble.
B. Contratos de Arrendamiento (Alquiler)
• Vivienda Habitual (LAU): Redacción conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos y la nueva Ley de Vivienda, respetando los topes de precio y protegiendo al propietario con cláusulas antimorosidad y de recuperación por necesidad propia.
• Alquiler de Temporada y Uso Distinto: Contratos específicos para estudiantes o desplazamientos laborales, justificando la temporalidad para evitar que se considere fraude de ley y asegurando la recuperación de la posesión al fin del plazo.
C. Otros Documentos Legales
• Reconocimientos de Deuda: Formalización de préstamos entre particulares para la compra de vivienda.
• Rescisiones y Entrega de Llaves: Documentos de finalización de contrato que certifican el estado del inmueble y el fin de las obligaciones, vitales para evitar reclamaciones posteriores.
Preguntas Frecuentes
1. "He encontrado un modelo de contrato en Google. ¿Sirve para mi alquiler?"
Probablemente no, y es peligroso. La mayoría de modelos online no están actualizados a la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda ni a la normativa de contención de rentas de Cataluña. Usar un modelo antiguo puede hacer que sus cláusulas sean nulas de pleno derecho (como obligar al inquilino a pagar ciertos gastos). Nosotros redactamos contratos actualizados al día que cumplen la legalidad vigente para evitarle multas y problemas judiciales.
2. "En el contrato de arras pone que si me echo atrás pierdo el dinero. ¿Es siempre así?"
No. Depende de si son arras penitenciales, confirmatorias o penales. El Código Civil de Cataluña (Art. 621-8) tiene matices muy específicos. Si el contrato no es claro, se presume que son confirmatorias, lo que significa que la otra parte podría obligarle a comprar (o vender) judicialmente en lugar de aceptar la penalización. Nosotros definimos claramente el tipo de arras para que usted tenga la libertad de desistir o la seguridad del cumplimiento, según le interese.
3. "Quiero alquilar mi piso por temporada para evitar la Ley de Vivienda. ¿Puedo?"
Cuidado. Simular un alquiler de temporada (11 meses) cuando en realidad es vivienda habitual es un fraude de ley. Para que sea válido, hay que justificar la "causa de temporalidad" (estudios, trabajo temporal) en el contrato y adjuntar pruebas. Si no se hace bien, el inquilino puede exigir quedarse 5 o 7 años. Nosotros redactamos contratos de temporada con justificación documental robusta para blindar la temporalidad real.
4. "¿Quién paga los gastos de la inmobiliaria en un alquiler?"
Desde mayo de 2023, la ley obliga a que los honorarios de intermediación inmobiliaria en alquiler de vivienda habitual los pague siempre el arrendador (propietario). Cualquier cláusula que obligue al inquilino a pagarlos es nula. Sin embargo, esto no aplica a alquileres de locales o temporada. Le asesoramos sobre qué gastos puede repercutir legalmente y cuáles no para evitar sanciones.
5. "¿Puedo poner una cláusula para echar al inquilino si necesito el piso para mi hijo?"
Sí, pero la LAU (Art. 9.3) exige que esta posibilidad conste expresamente en el contrato inicial. Si no está escrita, no podrá recuperar la vivienda hasta que pasen 5 años, aunque la necesite urgentemente. En YLeyva & Asociados incluimos siempre esta cláusula de salvaguarda ("necesidad propia o de familiares de primer grado") para proteger su derecho a recuperar su propiedad.
6. "He comprado un piso y han salido humedades a la semana. ¿El contrato me protege?"
El Código Civil protege al comprador ante vicios ocultos durante 6 meses (o 2 años en Cataluña por falta de conformidad según el CCCat). Sin embargo, muchos vendedores intentan colar cláusulas de "renuncia a reclamar vicios ocultos". Si usted firmó esa renuncia, lo tendrá difícil. Nosotros revisamos el borrador antes de que firme para eliminar cualquier renuncia de derechos que le deje indefenso ante defectos de la vivienda.
7. "Mi inquilino se quiere ir a los 3 meses. ¿Puedo reclamarle el año entero?"
No. La ley permite al inquilino desistir a partir del sexto mes, preavisando con 30 días. Lo que sí permite la ley es pactar una penalización (una mensualidad por año incumplido). Si esta penalización no está escrita en el contrato, no se puede cobrar. Nosotros incluimos siempre la cláusula de indemnización máxima legal para proteger sus expectativas de renta.
8. "¿Es legal subir el alquiler con el IPC todos los años?"
Ya no es automático. La Ley de Vivienda ha desvinculado la actualización del IPC y ha creado topes (3% en 2024, nuevo índice en 2025). Además, si no hay una cláusula de actualización expresa en el contrato, no se puede subir nada. Redactamos la cláusula de actualización de renta adaptada a los nuevos índices oficiales para garantizar que su alquiler no pierda valor adquisitivo con los años.
9. "Vamos a comprar un piso entre mi pareja y yo, pero yo pongo más dinero. ¿Cómo lo reflejamos?"
Es vital reflejar el porcentaje real de propiedad en la escritura (ej. 60%-40%) o hacer un contrato de préstamo entre particulares por la diferencia. Si lo ponen al 50% poniendo usted más dinero, Hacienda podría considerarlo una donación encubierta (y cobrarle impuestos) o usted podría perder ese dinero en una ruptura. Asesoramos la mejor fórmula jurídica para proteger su inversión individual dentro de la pareja.
10. "¿Por qué contratar a YLeyva & Asociados si la inmobiliaria ya me da un contrato?"
Porque la inmobiliaria suele usar un modelo estándar y su objetivo principal es cerrar la operación y cobrar su comisión. Nuestro objetivo es su seguridad jurídica. Como consultores independientes, revisamos cada coma para detectar cláusulas abusivas, errores registrales o desprotecciones que un comercial podría pasar por alto. Su firma es definitiva; nuestro asesoramiento asegura que sea la correcta.
