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Regularización registral y catastral: proteja su titularidad y adecúe la realidad física a la jurídica.
En España, ser propietario no es solo tener las llaves: es tenerlo inscrito correctamente.
Un problema muy frecuente en el mercado inmobiliario es la desconexión entre el Registro de la Propiedad (que otorga la titularidad legal) y el Catastro
(base fiscal). Discrepancias en los metros cuadrados, linderos mal definidos o cargas antiguas (hipotecas ya pagadas pero no canceladas) pueden paralizar una venta o impedir que el banco conceda una hipoteca al comprador.
En YLeyva & Asociados somos expertos en Derecho Inmobiliario y Registral.
No nos limitamos a llevar papeles de una ventanilla a otra. Realizamos un análisis jurídico-técnico para coordinar Registro y Catastro (Ley 13/2015),
levantar cargas obsoletas y blindar su propiedad frente a terceros. Nuestro objetivo es que su escritura refleje fielmente la realidad, garantizando la
seguridad jurídica de su patrimonio.
¿Qué soluciones registrales ofrecemos?
A. Inscripción y Seguridad Jurídica
• Inscripción de Títulos: Gestión integral para inscribir escrituras de compraventa, herencia o donación, convirtiéndole en el propietario legal
frente a todos (erga omnes).
• Tracto Sucesivo: Reconstrucción de la historia registral si se ha roto la cadena de titulares (ej. herencias no inscritas de abuelos a nietos)
mediante expedientes de dominio.
B. Levantamiento de Cargas y Gravámenes
• Cancelación de Hipotecas: Tramitación de la escritura de cancelación y su inscripción registral para borrar la carga de una hipoteca que ya ha
terminado de pagar económicamente.
• Alzamiento de Embargos: Gestión ante juzgados o administración para cancelar anotaciones preventivas de embargo que hayan caducado o se
hayan pagado.
C. Regularización Física (Registro-Catastro)
• Excesos de Cabida: Expedientes para corregir la superficie inscrita cuando la realidad física es mayor que la registral.
• Georreferenciación (Ley 13/2015): Coordinación técnica obligatoria entre Catastro y Registro mediante archivos GML para definir con
exactitud los linderos de su finca y evitar conflictos con vecinos.
Preguntas Frecuentes
1. "¿Es obligatorio inscribir mi vivienda en el Registro de la Propiedad?"
En España la inscripción es voluntaria (salvo para hipotecas), pero absolutamente recomendable. Solo la inscripción le otorga la protección de la "Fe Pública Registral" (Art. 34 Ley Hipotecaria), que le protege si aparece un tercero reclamando la propiedad. Si no inscribe, su compra es vulnerable. Nosotros gestionamos la inscripción inmediata tras la firma para que usted sea el propietario indiscutible desde el primer día.
2. "Mi escritura dice que el piso tiene 80m² pero en Catastro pone 90m². ¿Es un problema?"
Sí, es una discrepancia que puede bloquear la tasación bancaria del futuro comprador. La Ley 13/2015 obliga a coordinar Registro y Catastro. Si la diferencia es menor del 10%, el trámite es sencillo; si es mayor, requiere un expediente técnico más complejo. En YLeyva & Asociados analizamos qué medición es la correcta y tramitamos la rectificación ante el organismo correspondiente.
3. "He terminado de pagar mi hipoteca hace años. ¿Por qué sigue saliendo en la Nota Simple?"
Porque pagar la deuda al banco es la "cancelación económica", pero falta la "cancelación registral". La carga sigue vigente en el Registro hasta que no se firme una escritura de cancelación y se inscriba. Esto asustará a cualquier comprador. Nosotros gestionamos con su banco la firma de esa carta de pago y la borramos del Registro para dejar su hoja registral limpia.
4. "Quiero vender, pero en la Nota Simple aparece un embargo antiguo de un propietario anterior. ¿Qué hago?"
Las anotaciones de embargo tienen una vigencia de 4 años (prorrogables). Si han pasado más de 4 años sin prorrogarse, han caducado (Art. 86 Ley Hipotecaria). Sin embargo, no desaparecen solas; hay que solicitar su cancelación por caducidad mediante una instancia formal. Nosotros revisamos la vigencia de la carga y la eliminamos administrativamente antes de que ponga su piso a la venta.
5. "He heredado una casa que nunca se inscribió en el Registro. ¿Puedo inscribirla ahora?"
Sí, pero es complejo. Al no estar inscrita, no tiene "tracto sucesivo". Deberemos acudir a un procedimiento de Inmatriculación (Art. 203 a 205 Ley Hipotecaria), que puede requerir un Acta de Notoriedad o una doble titulación pública dependiendo del caso. Somos especialistas en "resucitar" propiedades no inscritas para incorporarlas al tráfico jurídico legal.
6. "¿Qué es el 'Certificado de Coordenadas Georreferenciadas' y por qué me lo piden?"
Desde 2015, para cualquier operación que modifique la configuración de la finca (segregación, agrupación, obra nueva o ampliación), es obligatorio aportar la representación gráfica georreferenciada (archivos GML). Esto fija las coordenadas GPS exactas de su propiedad. Coordinamos con nuestros técnicos la elaboración de estos archivos para cumplir con el requisito notarial y registral.
7. "El IBI me llega muy alto porque Catastro dice que mi casa es más grande de lo que es. ¿Cómo lo arreglo?"
Si Catastro le está cobrando por metros que no existen, está pagando impuestos de más indebidamente. Podemos iniciar un Expediente de Subsanación de Discrepancias ante la Gerencia Territorial del Catastro, aportando una medición técnica real. Una vez corregido, no solo bajará su IBI futuro, sino que solicitaremos la devolución de los ingresos indebidos de los últimos 4 años.
8. "¿Puedo cambiar el titular en Catastro sin ir al Registro?"
Sí, presentando el modelo 900D, pero es un error estratégico. Catastro es un registro administrativo-fiscal, no da la propiedad. Si usted solo cambia el nombre en Catastro para pagar el IBI, pero no inscribe en el Registro de la Propiedad, legalmente el inmueble sigue perteneciendo al vendedor frente a terceros. Nosotros siempre priorizamos la vía Registral, que comunica el cambio a Catastro automáticamente, garantizando su seguridad completa.
9. "Tengo una carga llamada 'Afección Fiscal' en mi nota simple. ¿Debo preocuparme?"
Normalmente no. Es una nota marginal que avisa de que, si no se han pagado los impuestos de la transmisión (ITP o Sucesiones), Hacienda podría reclamar sobre el bien en los próximos 4 o 5 años. Es una advertencia automática. No obstante, si va a comprar, nosotros verificamos que el vendedor haya liquidado sus impuestos correctamente para que esa afección no se convierta en un problema real para usted.
10. "¿Por qué contratar a YLeyva & Asociados para esto y no hacerlo yo mismo?"
Porque el lenguaje registral es extremadamente técnico y un defecto de forma en la presentación suspende la inscripción. Resolver una calificación negativa del Registrador puede ser una pesadilla burocrática. Nosotros preparamos la documentación blindada desde el inicio y contestamos jurídicamente a cualquier requerimiento del Registro hasta conseguir la inscripción definitiva.
