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Consultoría experta: consiga las mejores condiciones de financiación y planifique su deuda con un economista.
Su banco mira por sus intereses. Nosotros miramos por los suyos.
Firmar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante de su vida. Sin embargo, la mayoría de compradores aceptan la primera oferta de su banco de toda la vida sin negociar, asumiendo vinculaciones costosas (seguros, alarmas) y tipos de interés mejorables. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, las reglas han cambiado, y el margen de negociación existe si se sabe dónde presionar.
En YLeyva & Asociados no somos un comparador automático. Somos Economistas colegiados.
Analizamos su perfil de riesgo (scoring), estructuramos la operación para que sea viable ante riesgos y negociamos directamente con las entidades bancarias para conseguir condiciones mayoristas inaccesibles para un particular. No solo buscamos el tipo de interés más bajo; diseñamos la arquitectura fiscal de su deuda para que su inversión sea rentable y segura a largo plazo.
¿Qué soluciones financieras ofrecemos?
A. Búsqueda y Negociación de Hipotecas (Brokering)
• Estudio de Viabilidad: Análisis previo de sus ingresos, endeudamiento (ratio CIRBE) y aportación para determinar qué bancos aprobarán la
operación y hasta qué porcentaje (80%, 90% o casos excepcionales).
• Negociación de Condiciones: Licitación de su perfil entre múltiples entidades para mejorar el Tipo de Interés (TIN/TAE) y eliminar
comisiones de apertura o vinculaciones abusivas.
• Revisión de la FEIN: Auditoría legal de la Ficha Europea de Información Normalizada (oferta vinculante) antes de ir a notaría para asegurar que
no hay "letra pequeña".
B. Reestructuración de Deuda y Subrogaciones
• Mejora de Condiciones (Subrogación): Gestión del cambio de su hipoteca actual a otro banco que ofrezca mejores condiciones,
reduciendo la cuota mensual o acortando el plazo.
• Reunificación de Deudas: Análisis para agrupar préstamos personales y tarjetas en una sola cuota hipotecaria, saneando su economía
doméstica.C. Planificación Fiscal de la Inversión
• Apalancamiento Inteligente: Asesoramiento para inversores sobre cuánto financiar y cuánto pagar al contado para maximizar la
Rentabilidad Financiera (ROE) y deducir gastos en el IRPF.
• Financiación para No Residentes: Gestión de hipotecas específicas para extranjeros que desean comprar en Barcelona.
Preguntas Frecuentes
1. "Mi banco me ha denegado la hipoteca. ¿Significa que no puedo comprar?"
No necesariamente. Cada banco tiene criterios de riesgo (scoring) diferentes. Uno puede rechazarle por ser autónomo reciente y otro aprobarle por su facturación. El error es ir "puerta a puerta" acumulando denegaciones, lo que mancha su historial. Nosotros analizamos su perfil y presentamos la operación directamente a los directores de riesgos de las entidades que sabemos que encajan con su perfil, aumentando drásticamente la probabilidad de éxito.
2. "¿Es obligatorio contratar el seguro de vida y hogar con el banco?"
La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario prohíbe las "ventas vinculadas" (obligarle a contratar seguros para darle la hipoteca), pero permite las "ventas combinadas" (bajarle el interés si los contrata). La trampa es que, a veces, el seguro del banco es tan caro que no compensa la rebaja del interés. Como economistas, calculamos la TAE real de ambas opciones para decirle matemáticamente si le conviene aceptar el seguro del banco o contratar uno externo más barato.
3. "¿Qué es mejor ahora: tipo fijo, variable o mixto?"
No existe una respuesta única; depende del contexto macroeconómico (Euríbor) y de su tolerancia al riesgo. Un tipo variable puede ser barato hoy pero impagable mañana; un fijo da seguridad pero suele ser más caro de entrada. Nosotros realizamos un análisis de sensibilidad: proyectamos cómo quedaría su cuota en diferentes escenarios de tipos de interés para que usted elija con datos, no por intuición.
4. "¿Puedo conseguir una hipoteca al 100% del valor de compra?"
Es difícil, pero no imposible. El estándar es el 80% del menor valor entre tasación y compraventa. Sin embargo, para perfiles funcionarios o con doble garantía (avalistas), se pueden alcanzar porcentajes superiores. También gestionamos operaciones donde, si la tasación es muy alta respecto al precio de compra, conseguimos financiar el 90% o más del precio real pagado (sin superar el 80% de tasación).
5. "Quiero cambiar mi hipoteca de banco para pagar menos. ¿Es caro?"
Gracias a la nueva ley, los costes de subrogación (cambiar de acreedor) son muy bajos. A menudo, el ahorro en intereses en el primer año ya cubre los gastos del cambio. Nosotros calculamos el coste de la cancelación y los gastos de la nueva hipoteca para presentarle un informe de "Ahorro Neto Total". Si los números no salen, se lo diremos honestamente.
6. "Voy a comprar para alquilar. ¿Me interesa pedir hipoteca o pagar al contado?"
Financieramente, suele interesar pedir hipoteca para aprovechar el apalancamiento positivo: si el dinero del banco le cuesta un 3% y el piso le da una rentabilidad del 5%, usted gana dinero con dinero ajeno. Además, los intereses de la hipoteca son un gasto deducible en el IRPF de los rendimientos del alquiler. Planificamos la estructura de deuda óptima para maximizar su rentabilidad fiscal y financiera.
7. "¿Qué es la FEIN y por qué debo revisarla?"
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es la oferta vinculante que el banco le entrega tras aprobar la operación. Es el documento más importante: lo que pone ahí es lo que firmará ante notario. A menudo contiene comisiones de amortización o cláusulas complejas. Nosotros auditamos la FEIN punto por punto antes de que pasen los 10 días de reflexión obligatorios para asegurar que coincide con lo negociado.
8. "¿Puedo pedir una hipoteca si soy mayor de 60 años?"
Sí, pero con condiciones. Los bancos suelen exigir que la hipoteca termine antes de que el titular cumpla 75 u 80 años, lo que acorta el plazo de amortización y sube la cuota. En estos casos, la clave es la aportación de entrada o la incorporación de avalistas más jóvenes. Estructuramos la operación para que encaje en los criterios de edad de la banca.
9. "Soy autónomo y declaro pocos beneficios, aunque facturo mucho. ¿Tendré problemas?"
Es el problema clásico. El banco mira el "Rendimiento Neto" de su IRPF, no su facturación. Si optimiza muchos gastos para pagar menos impuestos, su capacidad de endeudamiento oficial baja. Nosotros preparamos un dossier económico explicando la realidad de su negocio (EBITDA, recurrencia de ingresos) para defender su solvencia ante el departamento de riesgos más allá de la simple declaración de la renta.
10. "¿Por qué contratar un asesor si el banco es 'gratis'?"
Porque el banco no es gratis; el banco cobra intereses y productos. Un error de un 0,5% en el tipo de interés en una hipoteca de 200.000€ a 30 años supone pagar más de 18.000€ extra en intereses. Nuestros honorarios son una inversión minúscula comparada con el ahorro directo que conseguimos negociando condiciones mayoristas y evitando productos tóxicos.
