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Planificación fiscal experta: pague solo lo justo y evite sanciones administrativas.
En el sector inmobiliario, la diferencia entre una buena y una mala gestión fiscal se mide en miles de euros.
La normativa tributaria cambia constantemente. En Cataluña, operaciones como la compraventa, la herencia o el alquiler están gravadas por impuestos complejos (ITP, Plusvalía, IRPF) que dependen de valores administrativos cada vez más exigentes, como el nuevo Valor de Referencia.
En YLeyva & Asociados combinamos nuestra doble visión de Economistas y Agentes de la Propiedad (API) para ofrecerle algo que una gestoría tradicional no tiene: entendemos los números, pero también entendemos los inmuebles.
No nos limitamos a rellenar modelos tributarios. Realizamos una ingeniería fiscal preventiva: analizamos su operación antes de firmar para aplicar todas
las bonificaciones legales posibles, evitar comprobaciones de valores futuras y optimizar su factura fiscal dentro de la estricta legalidad.
¿Qué abarca nuestra asesoría fiscal inmobiliaria?
A. Tributación en Compraventas (ITP y Plusvalía)
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Liquidación ante la Agència Tributària de Catalunya, aplicando tipos reducidos (5% o 7%) si cumple requisitos de edad, discapacidad o familia numerosa.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): Cálculo dual (Método Objetivo vs. Plusvalía Real) para garantizar que paga la menor cantidad posible al Ayuntamiento.
• Declaración de No Sujeción: Gestión administrativa para no pagar Plusvalía si ha vendido con pérdidas.
B. Fiscalidad en la Renta (IRPF y Patrimonio)
• Ganancia Patrimonial: Cálculo del impacto en su Renta anual tras vender un inmueble y planificación de exenciones (por reinversión en vivienda habitual o mayores de 65 años).
• Optimización de Alquileres: Revisión de gastos deducibles en el IRPF para arrendadores (amortizaciones, seguros, IBI, reparaciones) para maximizar el rendimiento neto.
C. Defensa del Contribuyente
• Recursos contra el Valor de Referencia: Si Hacienda valora su piso por encima del mercado, elaboramos los informes técnicos y periciales para impugnar ese valor y reducir la base imponible.
• Gestión de Aplazamientos: Tramitación de fraccionamientos de pago en impuestos de Sucesiones o ITP.
Preguntas Frecuentes
1. "He vendido mi piso perdiendo dinero respecto a cuando lo compré. ¿Debo pagar la Plusvalía Municipal?"
No. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 y el Real Decreto-ley 26/2021, las transmisiones con pérdidas (minusvalías) no están sujetas al impuesto. Sin embargo, el Ayuntamiento no lo hace automático; es obligatorio presentar la liquidación acreditando la pérdida para evitar embargos. Nosotros preparamos el expediente de "No Sujeción" aportando las escrituras comparativas para cerrar el trámite a coste cero.
2. "Voy a comprar un piso en Barcelona. ¿Puedo pagar menos del 10% de ITP?"
Sí. La normativa catalana contempla tipos reducidos del 5% (para jóvenes de hasta 32 años, personas con discapacidad o familias numerosas/monoparentales) y del 7% (VPO), siempre que se cumplan ciertos límites de renta y patrimonio. Muchas gestorías aplican el 10% por defecto para ahorrar tiempo. Nosotros auditamos su perfil económico antes de la firma para aplicarle la bonificación máxima legal.
3. "Hacienda dice que mi piso vale más de lo que he pagado (Valor de Referencia). ¿Qué hago?"
Desde 2022, la Ley 11/2021 impone el Valor de Referencia de Catastro como base mínima para el ITP y Sucesiones. Si usted escritura por debajo, Hacienda le obligará a pagar impuestos por el valor más alto. Sin embargo, este valor es impugnable si el inmueble tiene vicios ocultos, mal estado de conservación o inquilinos antiguos. Como técnicos inmobiliarios, preparamos el informe pericial necesario para recurrir y ajustar el impuesto a la realidad.
4. "Si vendo mi vivienda habitual para comprar otra, ¿me ahorro impuestos?"
Sí, puede acogerse a la Exención por Reinversión en Vivienda Habitual en el IRPF (Art. 38 Ley IRPF). Si reinvierte el importe total de la venta en una nueva casa antes de 2 años, no paga impuestos por la ganancia. El error común es no reinvertir todo el dinero (descontando la hipoteca) y recibir una paralela de Hacienda años después. Nosotros planificamos los importes y plazos exactos para blindar su exención.
5. "Soy mayor de 65 años y quiero vender mi casa o segunda residencia. ¿Cómo tributa?"
Si vende su vivienda habitual, la ganancia está 100% exenta de IRPF, independientemente de qué haga con el dinero. Si es una segunda residencia, la exención solo aplica si constituye una Renta Vitalicia en un plazo de 6 meses (con un límite de 240.000€). Asesoramos a nuestros clientes senior para estructurar la operación y aprovechar estas ventajas fiscales absolutas.
6. "Tengo el piso alquilado. ¿Qué gastos puedo deducirme realmente?"
Muchos propietarios pierden dinero al no deducir correctamente la amortización del inmueble (el 3% del valor de construcción), que suele ser el mayor gasto deducible. También son deducibles el IBI, la comunidad, los seguros, los intereses de la hipoteca y las reparaciones. En YLeyva & Asociados revisamos su contabilidad anualmente para reducir drásticamente su factura fiscal por rendimientos del alquiler.
7. "He recibido una 'Complementaria' de la Agència Tributària. ¿Vale la pena recurrir?"
Siempre vale la pena analizarla. La Administración a menudo utiliza sistemas de valoración genéricos que no consideran las características específicas de su propiedad (interior, sin ascensor, a reformar). Si recibimos la notificación a tiempo, podemos interponer una Tasación Pericial Contradictoria o un recurso de reposición fundamentado para anular o reducir esa liquidación extra.
8. "¿Es mejor donar mi piso en vida a mi hijo o esperar a la herencia?"
Fiscalmente, en Cataluña suele ser más económica la herencia debido a las altas bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones, mientras que la donación no solo paga impuestos (Donaciones), sino que obliga al padre a pagar IRPF por la "ganancia" generada. Sin embargo, cada caso es único. Realizamos una simulación comparativa "Donación vs. Sucesión" para que usted tome la decisión financiera más inteligente.
9. "Soy no residente en España pero vendo una propiedad aquí. ¿Qué impuestos me afectan?"
El comprador está obligado a retenerle el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda a cuenta de su Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si no se hace, la vivienda queda afecta al pago. Además, usted deberá liquidar la Plusvalía Municipal. Nosotros gestionamos esta retención y la posterior declaración (Modelo 210) para recuperar el sobrante si la ganancia real fue menor a lo retenido.
10. "¿Por qué contratar a YLeyva & Asociados para mis impuestos y no a mi gestor de siempre?"
Porque un gestor generalista sabe de leyes, pero rara vez conoce el mercado inmobiliario real. Nosotros somos Economistas y Agentes de la Propiedad. Esta doble titulación nos permite no solo rellenar el impreso, sino cuestionar las valoraciones de Hacienda, entender las cargas registrales y optimizar la tributación con una visión técnica que una gestoría convencional no puede ofrecerle.
