Q: K

K1. Coneix el teu client (KYC) 📖 Concepte: Procediment de diligència deguda (“Coneix el teu Client”) obligatori per la Llei de Blanqueig de Capitals. Advocats, notaris i bancs han d'identificar el Titular Reial dels fons (qui és darrere d'una societat) abans de signar qualsevol operació. Si lestructura societària és opaca o els fons no tenen origen clar, loperació es bloqueja. ⚖ Legislació: Llei 10/2010 de prevenció del blanqueig de capitals. 📅 Cas Pràctic: Novembre 2024. Una societat limitada recentment constituïda va intentar comprar un àtic. Com que no va poder acreditar qui era el soci majoritari real (ocult després d'una empresa estrangera), el banc va denegar l'obertura de compte i el notari la firma. 💡 Consell YLeyva: La transparència és obligatòria. Preparem l'estructura documental de la vostra inversió per superar els controls de compliment (Compliance) sense retards.

Question 1

A

Accepted Answer

A1. Acceptació d'herència

📖 Concepte: És l'acte jurídic formal i solemne, atorgat necessàriament en escriptura pública, mitjançant el qual els cridats a una successió assumeixen la qualitat d'hereus i adquireixen la titularitat dels béns del cabal relicte. Important: La mera defunció no transmet la propietat registral. Sense l'escriptura de manifestació i acceptació, i la posterior liquidació d'impostos, l'immoble roman en "tracte interromput" (a nom del difunt), cosa que n'impedeix legalment la venda, hipoteca o lloguer formal.

⚖ Legislació: Art. 461 i ss. del Llibre Quart del Codi Civil de Catalunya / Llei de l'impost de successions.

📅 Cas Pràctic: 15 de març del 2024, Sants (Barcelona). Els germans Jordi i Carla Vila van pactar la venda del pis de la seva mare morta. El dia de la signatura de la compravenda, el notari va cancel·lar l'acte: no havien formalitzat prèviament l'escriptura d'acceptació. El comprador, davant de la inseguretat jurídica d'una finca que no estava a nom dels venedors, va retirar la seva oferta.

💡 Consell YLeyva: Per optimitzar costos, coordinem l'acceptació d'herència i la compravenda en unitat d'acte (el mateix dia), permetent liquidar els impostos successoris amb els diners de la venda.

A2. Acta de Transparència Material (LCCI)

📖 Concepte: Requisit de validesa sine qua non introduït per la Llei 5/2019 per protegir l'hipotecat. Consisteix en una compareixença obligatòria davant de notari, sense la presència del banc, realitzada amb una antelació mínima de 10 dies naturals a la signatura de la hipoteca. El notari verifica que el client ha comprès la FEIN i els riscs financers. L'incompliment d'aquest termini comporta la nul·litat radical de la hipoteca i la suspensió obligatòria de la signatura.

⚖ Legislació: Art. 15 de la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

📅 Cas Pràctic: 02 de febrer del 2025, Sant Andreu. El banc va enviar tard la documentació telemàtica de Marta i Pau. El notari, en estricte compliment de la llei, va suspendre la signatura obligatòriament fins a complir els 10 dies de refredament. La parella va haver de costejar un guardamobles i un hotel en perdre la data de lliurament de claus programada.

💡 Consell YLeyva: L'agenda notarial no és flexible en aquest punt. Gestionem proactivament la pujada de documentació bancària per assegurar que el termini de 10 dies es compleix abans de la mudança.

A3. Actes Jurídics Documentats (AJD)

📖 Concepte: Impost autonòmic que grava la formalització de documents notarials inscriptibles al Registre (escriptures). A Catalunya, el tipus general és de l'1,5% (un dels més alts de l'estat). S'aplica sobre la responsabilitat hipotecària (en préstecs) o sobre el valor real (en obra nova o en divisió horitzontal). És un cost "invisible" que sovint s'oblida als pressupostos d'inversió i genera manca de liquiditat.

⚖ Legislació: Reial Decret Legislatiu 1/1993 (Llei de l'ITP i AJD) / Normativa Tributària de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 20 de novembre del 2023, Sabadell. El Sr. Pere García va comprar un habitatge sobre plànol. Va calcular l'IVA (10%), però va ometre l'AJD (1,5%). El dia de la signatura li faltaven 6.000€ per a la provisió de

fons, obligant-lo a sol·licitar un préstec personal urgent amb interessos elevats.

💡 Consell YLeyva: Revisem minuciosament si compleix els requisits per aplicar els tipus reduïts (0,1%) previstos per a joves, discapacitats o famílies nombroses, estalviant milers d'euros.

A4. Administrador de Finques

📖 Concepte: Òrgan de gestió professional de la Propietat Horitzontal.

La seva responsabilitat jurídica inclou la custòdia del fons de reserva, lexecució dacords de la Junta i el manteniment de ledifici. Una gestió negligent (deutes ocults, manca d'ITE, morositat no reclamada) es tradueix en càrregues reals que devaluen el preu de mercat de cada departament privatiu.

⚖ Legislación: Art. 553-15 del Codi Civil de Catalunya (Llibre Cinquè).

📅 Cas Pràctic: 10 de juny del 2024, Eixample. Un comprador va sol·licitar el certificat de deute comunitari i va descobrir un dèficit de 20.000€ per derrames impagades no gestionades. Va exigir una rebaixa equivalent al preu del pis al venedor, Sr. Rius, per tancar l'operació.

💡 Consell YLeyva: Abans de vendre, realitzem una auditoria de la situació de la seva comunitat. Sanegem qualsevol deute o incidència administrativa per evitar regatejos d'última hora.

A5. Afecció Fiscal

📖 Concepte: Nota marginal inscrita al Registre de la Propietat amb una vigència de 5 anys. Adverteix que limmoble queda afecte al pagament dels impostos (ITP, Successions) de la transmissió anterior. Si el venedor anterior va liquidar incorrectament els seus impostos, Hisenda pot derivar la responsabilitat al bé (responsabilitat real), embargant la casa al nou propietari encara que sigui un tercer de bona fe.

⚖ Legislació: Art. 79 de la Llei General Tributària / Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 12 de gener del 2025, Badalona. Laura S. va comprar un pis. Mesos després, va rebre una notificació d'Hisenda derivant responsabilitat contra el pis perquè els hereus anteriors no van pagar correctament la Plusvàlua.

💡 Consell YLeyva: No compri deutes aliens. Exigim al venedor els justificants de pagament (Cartes de Pagament) i certificats de solvència fiscal per blindar-ne l'adquisició.

A6. Agent Immobiliari de Catalunya (AICAT)

📖 Concepte: Distintiu obligatori per exercir la intermediació immobiliària a Catalunya. La seva possessió garanteix que el professional compleix els requisits de capacitació i, crucialment, que disposa d'assegurança de caució (per protegir les quantitats lliurades a compte per clients

davant d'insolvència) i Assegurança de Responsabilitat Civil professional. Operar

sense número d'AICAT és una infracció greu.

⚖ Legislación: Decret 12/2010 de la Generalitat de Catalunya / Llei del Dret a l'Habitatge.

📅 Cas Pràctic: 05 de maig del 2024, Gràcia. Pol M. va lliurar una reserva de 3.000€ a un intermediari "freelance" sense AICAT. Aquest

va desaparèixer. En no existir assegurança de caució obligatòria, Pol va perdre els diners sense possibilitat d'execució directa contra asseguradora.

💡 Consell YLeyva: A YLeyva exhibim les nostres credencials i pòlisses d'assegurança des del primer dia. Els seus diners mai corren riscos amb nosaltres.

A7. Agrupació de Finques

📖 Concepte: Operació registral mitjançant la qual dues o més finques independents (ex: dos pisos contigus o un pis i un local) s'uneixen per formar una sola finca registral nova, desapareixent les anteriors. Requereix llicència municipal d'obres/agrupació i escriptura pública. Sense

l'agrupació jurídica, encara que s'uneixin físicament, continuen sent dues entitats legals diferents, complicant-ne la venda unitària o hipoteca.

⚖ Legislació: Art. 45 i ss. del Reglament Hipotecari / Llei del Sòl.

📅 Cas Pràctic: 20 de maig del 2025, Sarrià. Un propietari va unir dos àtics físicament fa anys. Va intentar vendre'l com a "gran peça única". El banc del comprador va denegar la hipoteca perquè la taxació no coincidia amb el Registre (que veia dos pisos petits independents).

💡 Consell YLeyva: La realitat física ha de coincidir amb la registral. Gestionem l'agrupació jurídica perquè la propietat tingui el valor de mercat correcte i sigui finançable.

A8. Ajuar Domèstic

📖 Concepte: Presumpció legal iuris tantum a l'Impost de Successions. Hisenda assumeix automàticament que el 3% del valor total de l'herència correspon a "mobles, robes i estris", i cobra impostos. Aquesta presumpció s'aplica fins i tot si l'immoble és buit, en ruïnes o llogat, llevat que el contribuent aporti una prova fefaent en contra per destruir la presumpció.

⚖ Legislació: Art. 15 de la Llei de l'impost sobre successions i donacions.

📅 Cas Pràctic: 30 de gener de 2025, Vic. La família Soler va heretar un edifici industrial en ruïnes i buit. L'administració els va girar una liquidació incloent-hi el 3% d'aixovar. Van pagar 4.500€ extra indegudament per desconeixement.

💡 Consell YLeyva: Si l'immoble no té contingut o no és habitatge, lluitem per demostrar-ho. Aportem actes notarials o pericials per eliminar aquest cost fiscal injust.

A9. Lloguer de Temporada

📖 Concepte: Modalitat d'arrendament per a ús diferent de l'habitatge habitual, regit per la voluntat de les parts i el Títol III de la LAU. Es caracteritza per la causalitat: hi ha d'haver un motiu real per a la temporalitat (estudis, treball desplaçat, obres). Si s'utilitza fraudulentament per eludir els límits de preus de la Llei d'Habitatge sense causa real, és nul i esdevé contracte d'habitatge habitual (5 anys).

⚖ Legislació: Art. 3 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

📅 Cas Pràctic: 14 d'agost del 2024, Barceloneta. Un propietari va signar un contracte d?11 mesos a una família resident per evitar la pròrroga forçosa. El jutge va declarar el contracte en frau de llei el 10 de febrer del 2025, convertint-lo en indefinit amb preu congelat.

💡 Consell YLeyva: El paper no ho aguanta tot. Redactem contractes amb justificació causal documental sòlida per evitar que es converteixin en indefinits contra la seva voluntat.

A10. Amortització Anticipada

📖 Concepte: Reemborsament total o parcial del capital pendent del préstec hipotecari abans del termini pactat. La Llei 5/2019 va limitar dràsticament les comissions de compensació per desistiment que la banca pot cobrar. Tot i això, en moltes cancel·lacions, les entitats segueixen aplicant comissions antigues o incorrectes si el client no invoca la normativa vigent en el moment de la signatura.

⚖ Legislació: Art. 23 de la Llei 5/2019 de Contractes de Crèdit Immobiliari.

📅 Cas Pràctic: 01 de desembre del 2023, Manresa. El banc va cobrar al Sr. Albert un 1% per cancel·lar la seva hipoteca variable. La llei limitava el càrrec al 0,15% si és el cas (pèrdua financera). Va pagar 1.500€ de més indegudament que després va haver de reclamar.

💡 Consell YLeyva: Auditem la liquidació de deute que emet el seu banc abans de la signatura notarial per assegurar que no paga ni un euro de més en comissions il·legals.

A11. Dipòsits confirmatoris

📖 Concepte: Modalitat d'arres que actuen com a simple bestreta del preu i prova de la perfecció del contracte. Perill!: No faculten per desistir. Si el comprador es fa enrere, perd el senyal però el venedor pot demanar-li i exigir el compliment forçós (obligar-lo a comprar i pagar la resta). Es presumeixen per defecte si el contracte no especifica res més.

⚖ Legislació: Art. 1124 del Codi Civil / Art. 621-8 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 15 de setembre del 2024, Les Corts. Paula G. va signar un document de "reserva i senyal" simple. Com que no va aconseguir hipoteca, va voler perdre els 3.000€ i retirar-se. El venedor la va demandar exigint judicialment el pagament dels 300.000€ restants del pis.

💡 Consell YLeyva: Mai signi un rebut simple baixat d'internet. Redactem sempre Arres Penitencials per assegurar-vos una via de sortida legal davant imprevistos.

A12. Arres Penitencials

📖 Concepte: Pacte exprés al contracte de compravenda que permet a les parts desistir lícitament del contracte. Si desisteix el comprador, perd la quantitat lliurada; si desisteix el venedor, ha de tornar el doble. És l'únic mecanisme que atorga “llibertat de penediment” sense risc de demanda per compliment forçós.

⚖ Legislació: Art. 1454 del Codi Civil / Art. 621-8 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 10 de gener de 2025, Horta. El Marc va entregar 20.000€ en arres penitencials. Una setmana després va perdre la feina. Gràcies a la clàusula penitencial, va poder anul·lar la compra perdent només el senyal, però evitant un judici milionari i la ruïna personal.

💡 Consell YLeyva: Per a màxima seguretat, incloem la clàusula de l'Art 621-49 CCCat, que li permet recuperar els diners íntegres si la denegació de la hipoteca és aliena a la seva voluntat.

A13. Seient de Presentació

📖 Concepte: Inscripció provisional al Llibre Diari del Registre de la Propietat que atorga prioritat registral ("Qui és primer en el temps, és millor en el dret"). La seva vigència és de 60 dies. És vital perquè bloqueja l'entrada de càrregues posteriors (embargaments, hipoteques) que arribin al Registre després d'aquest segon exacte, encara que siguin de data anterior.

⚖ Legislació: Art. 24 i 25 de la Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 11 de gener del 2025, Raval. Es va signar una compravenda a les 10:00 h. Un embargament de la Seguretat Social contra el venedor va entrar telemàticament a les 11:00h. Com que la nostra gestoria va presentar el seient a les 10:01h, la compra de la Mireia va quedar neta i protegida; l'embargament va quedar fora.

💡 Consell YLeyva: La firma notarial per si sola no és suficient. La nostra connexió telemàtica directa amb el Registre protegeix la seva compra segons després de la signatura.

A14. Aval Bancari a Primer Requeriment

📖 Concepte: Garantia financera solidària on el banc es compromet a pagar una suma al beneficiari (arrendador) davant del

incompliment de l'avalat (inquilí). La clàusula "a primer requeriment" i "sense benefici d'excussió" és vital: obliga el banc a pagar immediatament després de la simple notificació de l'impagament, sense que el propietari hagi de demostrar l'incompliment en un judici previ.

⚖ Legislació: Llei d'Arrendaments Urbans (Art. 36) / Codi Civil.

📅 Cas Pràctic: 04 de juliol de 2024, Pedralbes. L'inquilí va deixar de pagar. El propietari, Sr. Rius, va executar l'aval. El banc va pagar les rendes pendents en 48 hores sense discutir, gràcies a la clàusula de primer requeriment redactada per nosaltres.

💡 Consell YLeyva: No accepteu avals genèrics. Revisem la redacció de la garantia per assegurar que és executable automàticament i sense traves burocràtiques.

Question 2

B

Accepted Answer

B1. Baixants Comunitaris

📖 Concepte: Element comú essencial de sanejament de l'edifici. Jurídicament pertanyen a la Comunitat de Propietaris, encara que discorrin per l'interior d'habitatges privatius. Qualsevol avaria o trencament per antiguitat és responsabilitat de la Comunitat (i la seva assegurança), que ha de cobrir no només la reparació del tub, sinó els danys estètics (trencar i tapar rajoles) causats al pis privatiu per accedir-hi.

⚖ Legislació: Art. 553-41 del Codi Civil de Catalunya (Elements Comuns).

📅 Cas Pràctic: 09 de març del 2025, Sant Antoni. Van aparèixer humitats al 1r. L'assegurança comunitària va rebutjar el sinistre al·legant falta de manteniment del veí. Un informe pericial va demostrar que era la baixant general. La comunitat va haver d'assumir la reparació de 4.000€.

💡 Consell YLeyva: Distingir entre dany privatiu i comunitari és clau. Peritem l'origen de la fugida perquè pagueu l'assegurança de la comunitat, no vós.

B2. Benefici d'Inventari

📖 Concepte: Modalitat d‟acceptació d‟herència que limita la responsabilitat de l‟hereu. Els deutes del causant es paguen únicament i exclusiva amb els béns de l'herència (intra vires), salvaguardant el patrimoni personal de l'hereu. És la protecció absoluta davant d'herències amb passius ocults o fiances desconegudes del difunt.

⚖ Legislació: Art. 461-14 i ss. del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 11 de juny del 2024, Raval. Els fills d?un empresari van acceptar a benefici d?inventari. Auditories posteriors van revelar deutes per 200.000€. Els hereus no van rebre res, però casa seva i estalvis personals van quedar intactes davant dels creditors.

💡 Consell YLeyva: Davant el mínim dubte sobre la solvència del difunt, no s'arrisqui. Tramitem l'acceptació a benefici d'inventari per blindar el patrimoni personal.

B3. Blanqueig de Capitals (PBC/FT)

📖 Concepte: Normativa d'ordre públic que obliga subjectes obligats (notaris, bancs, immobiliàries) a identificar l'origen lícit dels fons en transaccions immobiliàries. S'exigeix identificar el titular

Real i traçar els diners. L´ús d´efectiu està restringit, i les transferències des de paradisos fiscals o comptes no justificats provoquen el bloqueig de l´operació i el reporti al SEPBLAC.

⚖ Legislació: Llei 10/2010 de prevenció del blanqueig de capitals.

📅 Cas Pràctic: 14 de novembre del 2024, Diagonal Mar. Un comprador estranger va intentar pagar amb fons d'un compte en una jurisdicció de risc (offshore). El notari es va negar a signar l'escriptura per manca de traçabilitat. L'operació es va cancel·lar.

💡 Consell YLeyva: Eviteu bloquejos d'última hora. Preparem el vostre dossier de Compliance (KYC) amb antelació perquè els vostres fons passin tots els filtres de compliment bancari.

B4. Bonificació fiscal

📖 Concepte: Reduccions a la quota tributària (ITP, Successions, IBI) establertes per llei per a col·lectius específics (joves, famílies nombroses, discapacitat, empreses immobiliàries). No són automàtiques; es regeixen pel principi de justícia pregada: el contribuent les ha de sol·licitar expressament a l'autoliquidació. Si no es demanen, es perden.

⚖ Legislació: Llei 19/2010 de regulació de l'impost sobre successions i donacions (Catalunya) / Normativa ITP.

📅 Cas Pràctic: 03 de maig del 2024, Terrassa. Una parella jove (30 anys) va comprar casa seva. La gestoria va liquidar l'ITP al 10% general. Tenien dret al tipus reduït del 5%. Van perdre 12.000€ per no marcar la casella correcta.

💡 Consell YLeyva: Hisenda no avisa dels descomptes. Revisem el vostre perfil personal per aplicar totes les bonificacions legals i reduir la vostra factura fiscal al mínim.

B5. Burofax amb Certificació de Contingut

📖 Concepte: Sistema de comunicació fefaent que gaudeix de valor probatori ple en judici. Correus certifica no sols la data i el destinatari, sinó el text literal enviat. És indispensable per a interrupcions de prescripció, reclamacions de deute o notificacions

de finalització de contracte, on un simple correu electrònic o carta certificada podria ser impugnat.

⚖ Legislació: Reglament de prestació dels serveis postals / Llei d'Enjudiciament Civil.

📅 Cas Pràctic: 20 de desembre del 2023, El Clot. Un propietari va avisar per WhatsApp de la no-renovació del lloguer. El jutge no va considerar el missatge prova suficient de recepció fefaent. El contracte es va prorrogar obligatòriament un any més.

💡 Consell YLeyva: Les paraules se les emporta el vent; el Burofax convenç el jutge. Redactem notificacions amb càrrega jurídica perquè tinguen plena eficàcia legal.

Question 3

C.

Accepted Answer

C1. Caducitat d'Instància

📖 Concepte: Forma de terminació anormal del procés judicial per inactivitat de les parts durant els terminis legals (generalment 2 anys en primera instància). Si l'advocat deixa "dormir" l'expedient sense

impulsar-ho, el jutjat arxiva el cas d'ofici. El demandant perd el procés i sovint el dret a tornar a reclamar si l'acció ha prescrit mentrestant.

⚖ Legislació: Art. 237 de la Llei d'Enjudiciament Civil (LEC).

📅 Cas Pràctic: 15 de gener de 2024, Sitges. Una comunitat va demandar la constructora per defectes. El seu advocat anterior no va fer cap gestió en 2 anys. El jutjat va decretar la caducitat i l'arxiu. La comunitat va perdre definitivament la possibilitat de ser indemnitzada.

💡 Consell YLeyva: A YLeyva, l'impuls processal és una obsessió. Mantenim els vostres expedients vius i monitoritzats per evitar l'arxiu per desídia.

C2. Cancel·lació registral d'hipoteca

📖 Concepte: Acte jurídic necessari per eliminar la càrrega hipotecària del Registre de la Propietat. El pagament econòmic del deute (Certificat de Deute Zero) no elimina la hipoteca automàticament. És necessari

atorgar escriptura pública de cancel·lació i presentar-la al Registre. Sense aquest pas, l'habitatge continua apareixent com a gravat davant de tercers, dificultant-ne la venda.

⚖ Legislació: Art. 82 de la Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 08 de març del 2025, Girona. La Marta va vendre el seu pis. Havia pagat la hipoteca fa 10 anys, però no la va cancel·lar registralment. El dia de la venda, el banc del comprador va retenir una provisió de fons de 1.000€ per tramitar aquesta cancel·lació pendent.

💡 Consell YLeyva: No delegue això al banc, que cobra honoraris alts. Gestionem la cancel·lació registral de forma independent i econòmica per lliurar el pis net.

C3. Càrregues registrals

📖 Concepte: Limitacions al domini inscrites al Registre que afecten l'immoble, independentment de qui sigui el seu amo (dret de persecució). Inclouen hipoteques, embargaments, servituds, condicions resolutòries o prohibicions de disposar. En comprar, s'adquireix el bé amb les càrregues. Si no es purguen abans de la signatura, el nou amo assumeix la responsabilitat de pagar-les o suportar-les.

⚖ Legislació: Principi de Publicitat Registral (Llei Hipotecària).

📅 Cas Pràctic: 12 de setembre del 2024, Lleida. David va comprar un pis sense revisar càrregues a fons. Després de la firma, va aparèixer un embargament judicial de 30.000€ anterior a la compra. Va haver de negociar el pagament per evitar la subhasta de casa seva.

💡 Consell YLeyva: La Nota Simple no és suficient. Realitzem una auditoria de càrregues profunda abans que vostè lliuri arres,

garantint una transmissió lliure de deutes.

C4. Cadastre Immobiliari (Discrepàncies)

📖 Concepte: Divergència entre la realitat física de l'immoble, la descripció al Registre de la Propietat i les dades del Cadastre Immobiliari. Afecta la fiscalitat (IBI) i el finançament: segons la norma ECO/805/2003, per taxar un habitatge, el taxador ha d'usar la superfície menor de les documentades si hi ha discrepància, cosa que pot reduir dràsticament el valor de taxació i l'import de la hipoteca concedida.

⚖ Legislació: Llei del Cadastre Immobiliari / Art. 18 de la Llei Hipotecària (Coordinació Cadastre-Registre).

📅 Cas Pràctic: 05 de juny del 2024, Vallvidrera. El Cadastre assignava 100m a una casa que tenia 150m reals i registrals. El banc va taxar basant-se en el Cadastre per prudència, concedint una hipoteca

insuficient que va frustrar la compra.

💡 Consell YLeyva: Abans de taxar, alineem les dades. Tramitem l'expedient d'esmena de discrepàncies perquè la seva propietat es valori pels metres que realment té.

C5. Cèdula d'Habitabilitat (CH)

📖 Concepte: Document administratiu que acredita el compliment de les condicions mínimes d‟habitabilitat exigides per la normativa catalana. És imprescindible per vendre, llogar i contractar subministraments. La seva vigència és de 15 anys (o 25 a primera ocupació). Vendre sense cèdula és possible només en supòsits molt taxats (reforma integral o enderrocament) i requereix exoneració expressa notarial.

⚖ Legislació: Decret 141/2012 de condicions dhabitabilitat.

📅 Cas Pràctic: 22 d'agost de 2024, Vic. A la firma notarial, es va detectar que la Cèdula havia caducat el dia anterior. La venda es va suspendre. El venedor va haver de tramitar la renovació urgent i compensar el comprador per les despeses del retard.

💡 Consell YLeyva: És el document més bàsic i el que fa més errors. Controlem la caducitat i gestionem la renovació amb arquitectes abans de començar la venda.

C6. Certificat d'Eficiència Energètica (CEE)

📖 Concepte: Document oficial redactat per tècnic competent que

qualifica l‟eficiència energètica de l‟immoble (AG). És obligatori per anunciar, vendre o llogar. La Directiva Europea d‟Eficiència Energètica (EPBD) preveu restriccions futures al lloguer i venda d‟immobles amb les qualificacions més baixes (G i F), obligant a reformes de millora.

⚖ Legislació: Reial Decret 390/2021.

📅 Cas Pràctic: 10 d'abril del 2024, Sabadell. Un propietari va ser sancionat amb 600€ per l?Agència de l?Habitatge per publicar el seu pis en un portal immobiliari sense indicar l?etiqueta energètica, després d?una inspecció rutinària d?anuncis.

💡 Consell YLeyva: Més que un tràmit, és un avís de valor futur. Us assessorem sobre com petites reformes poden millorar la lletra i revaloritzar-ne l'actiu davant la normativa europea.

C7. Codi Civil de Catalunya (CCCat)

📖 Concepte: El sistema legal propi de Catalunya, que preval sobre el Codi Civil espanyol en territori català. Regula aspectes clau com la compravenda (Llibre Sisè), drets reals i successions.

Ofereix proteccions específiques al comprador, com el termini de 2 anys per reclamar per falta de conformitat (vicis ocults), davant dels 6 mesos del dret comú espanyol.

⚖ Legislació: Llei 3/2017 del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 01 de juliol del 2025, Barcelona. Un venedor va intentar eludir una reclamació per humitats al·legant que havien passat 6 mesos (termini espanyol). Invoquem el CCCat (termini de 2 anys) i aconseguim que hagués d'assumir el cost de la reparació.

💡 Consell YLeyva: Juguem amb avantatge. Utilitzem les garanties reforçades de la legislació catalana per protegir els vostres interessos millor que amb la llei estatal.

C8. Coeficient de Participació

📖 Concepte: Percentatge assignat a cada pis o local al Títol Constitutiu, en funció de la seva superfície i situació. Determina la quota de participació en les despeses comunes i el pes del vot a la Junta. Llevat de pacte estatutari en contra, el propietari paga en funció d'aquest coeficient, el faci servir o no (ex: un local paga ascensor encara que no tingui clau).

⚖ Legislació: Art. 553-3 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 15 de gener del 2025, Gràcia. Sr. Esteve va comprar un local comercial. No va revisar que tenia un coeficient gaire alt (15%). El van obligar a pagar el 15% de la reparació de la façana i del nou ascensor, arruïnant-ne la rendibilitat.

💡 Consell YLeyva: Abans de comprar, calculem els costos fixos. Revisem coeficients i estatuts perquè sàpiga exactament quant pagarà de comunitat.

C9. Préstec

📖 Concepte: Contracte de préstec d´ús gratuït d´un immoble per un temps determinat o per a un ús concret. A diferència del precari (que és una situació de fet revocable a voluntat), el comodat vincula el propietari, que no pot recuperar l'habitatge fins que s'acabi el termini o l'ús pactat, excepte "necessitat urgent" judicialment apreciada.

⚖ Legislació: Art. 1740 i ss. del Codi Civil.

📅 Cas Pràctic: 12 d'agost del 2024, Blanes. Un pare va cedir un pis al seu fill mitjançant comodat escrit "fins a final d'estudis". Quan el fill va deixar la carrera però no el pis, el pare el va poder desallotjar judicialment gràcies a la clàusula de temporalitat del contracte.

💡 Consell YLeyva: La generositat familiar s'ha de documentar. Redactem contractes de comodat que us asseguren recuperar el vostre habitatge quan cessi la causa del préstec.

C10. Comunitat de Béns (CB)

📖 Concepte: Situació jurídica en què la propietat d'una cosa pertany proindivis a diverses persones (copropietaris). És una font habitual de conflictes (herències, socis). Principi fonamental: "Ningú està obligat a romandre a la indivisió". Qualsevol comuner pot exigir en qualsevol moment la divisió de la cosa comuna (venda o adjudicació).

⚖ Legislació: Art. 552-1 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 20 d'octubre del 2023, Girona. Tres germans van heretar un local. El bloqueig a la presa de decisions va mantenir el local tancat 2 anys. Un va instar l'acció de divisió i va aconseguir desbloquejar el patrimoni mitjançant subhasta voluntària.

💡 Consell YLeyva: Si no hi ha acord, forcem la solució. Gestionem l'acció de divisió de la cosa comuna per liquidar situacions de copropietat conflictives.

C11. Contracte d'arrendament (LAU)

📖 Concepte: negoci jurídic bilateral pel qual se cedeix l'ús d'un habitatge a canvi de renda. Després de la Llei d'Habitatge 12/2023, la llibertat de pactes està molt restringida: prohibició de repercutir honoraris d'agència a l'inquilí, límits de renda a zones tensionades i pròrrogues forçoses per a vulnerables. Usar models antics és arriscat i pot comportar nul·litat de clàusules.

⚖ Legislació: Llei 29/1994 d'Arrendaments Urbans (Modificada 2023).

📅 Cas Pràctic: 11 de gener de 2025, Poble Sec. Un propietari va fer servir un contracte descarregat d'internet de 2020. Va oblidar incloure la clàusula expressa d'actualització de renda per IPC (obligatòria per aplicar-la). Va perdre el dret a pujar la renda durant 5 anys.

💡 Consell YLeyva: No utilitzeu plantilles. Redactem contractes a mida, blindats i actualitzats a la normativa 2025 per protegir-ne l'actiu i la rendibilitat.

C12. Contracte Privat de Compravenda

📖 Concepte: Acord de voluntats plenament vàlid i obligatori entre les parts, però sense eficàcia davant de tercers (no accedeix al Registre). Si el venedor té deutes, els seus creditors poden embargar el pis encara que hi hagi aquest contracte, ja que per al món el pis continua sent seu. És un estadi previ necessari però d'alt risc si s'allarga.

⚖ Legislació: Art. 1278 del Codi Civil.

📅 Cas Pràctic: 05 de desembre de 2023, Raval. Juan va comprar una plaça de pàrquing en contracte privat. No va anar mai al notari. Anys després, el venedor va fer fallida i el pàrquing va ser embargat i subhastat. Joan va perdre la propietat per no tenir títol públic.

💡 Consell YLeyva: El paper privat és fràgil. Elevem a públic els seus acords amb urgència perquè la seva propietat quedi inscrita i protegida davant de tothom.

Question 4

D

Accepted Answer

D1. Dació en Pagament

📖 Concepte: Mecanisme alliberador excepcional mitjançant el qual el deutor lliura l'habitatge al banc a canvi de la cancel·lació total del deute hipotecari. A Espanya no és un dret automàtic (regeix la

responsabilitat patrimonial universal de l'art. 1911 CC), llevat que es pacti expressament o s'accedeixi al Codi de Bones Pràctiques. Sense ella, després de la subhasta, el deutor segueix devent els diners que falti fins a cobrir el préstec.

⚖ Legislació: Reial decret llei 6/2012 (Codi de Bones Pràctiques Bancàries).

📅 Cas Pràctic: 30 de novembre del 2024, Besòs. Una família acumulava un deute de 200.000€ sobre un pis que, després de la crisi, valia 140.000€. Després d'una negociació dura acreditant el llindar d'exclusió, el banc va acceptar el lliurament de claus i va condonar els 60.000€ restants, evitant l'embargament de nòmines de per vida.

💡 Consell YLeyva: La dació no es demana, es negocia. Construïm el vostre expedient de vulnerabilitat per forçar el banc a acceptar el lliurament i alliberar-lo definitivament del deute.

D2. Declaració d'obra nova

📖 Concepte: El bateig registral d'una edificació. És freqüent vendre terrenys amb cases construïdes fa anys que no consten legalment al Registre (continuen sent "solars" sobre el paper). El banc no concedirà hipoteca sobre la casa si aquesta no existeix registralment. Es pot legalitzar per antiguitat (certificat tècnic) o per projecte.

⚖ Legislació: Art. 28 de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana.

📅 Cas Pràctic: 19 de maig del 2025, Collserola. Es va posar a la venda una casa unifamiliar amb piscina. Al Registre només constava el terreny. El banc del comprador va restar 50.000€ a la taxació en no reconèixer la construcció, impossibilitant la hipoteca necessària.

💡 Consell YLeyva: Sense registre no hi ha finançament. Legalitzem les seves obres antigues (ampliacions, piscines) abans de la venda perquè pugui cobrar el preu real de mercat.

D3. Demanda de Desnonament

📖 Concepte: Procés judicial per recuperar la possessió. Amb la Llei d'habitatge 12/2023, l'admissió de la demanda s'ha tornat complexa: és obligatori acreditar mitjançant certificació si l'amo és Gran Forquilla, si l'immoble és habitatge habitual i si l'inquilí és vulnerable. Un sol error formal paralitza el procés mesos abans de començar.

⚖ Legislació: Llei d'Enjudiciament Civil (LEC).

📅 Cas Pràctic: 02 de gener de 2025, Sants. Un propietari va presentar demanda de desnonament pel seu compte. Ha oblidat adjuntar el certificat registral de "No Gran Forquilla". El jutjat va inadmetre la demanda tres mesos després, i va obligar a reiniciar el procés des de zero.

💡 Consell YLeyva: La nova Llei no perdona errors. Presentem demandes tècnicament perfectes amb tota la documentació prèvia per evitar inadmissions i retards.

D4. Vessament

📖 Concepte: Quota extraordinària per a despeses no previstes (façana, ascensor, ITE). La regla legal és clara: paga qui sigui amo en el moment en què s'aprova la despesa en Junta, encara que el rebut es giri mesos després oa terminis. Comprar sense revisar les actes anteriors pot significar "comprar" un deute aliè de milers d'euros.

⚖ Legislació: Art. 553-5 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 15 de març de 2024, Horta. Marta va comprar un pis i al mes va rebre un cobrament de 3.000€ per rehabilitar la façana. La vessa havia estat aprovada en una Junta anterior a la seva compra. Després de reclamació, el venedor va haver d?assumir el pagament íntegre.

💡 Consell YLeyva: Investiguem les actes dels darrers anys abans de signar. Detectem derrames aprovades o latents per negociar el seu descompte del preu final.

D5. Desistiment del Contracte

📖 Concepte: Dret a trencar el lloguer abans d'hora. A la vivenda, l'inquilí es pot anar als 6 mesos amb una penalització si es va pactar. A locals de negoci és molt més estricte: si no es va pactar clàusula de sortida, l'amo pot exigir el compliment íntegre del contracte (pagar cada any pendents).

⚖ Legislació: Art. 11 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

📅 Cas Pràctic: 08 d'agost del 2024, Eixample. Un negoci va tancar l?any d?obrir. El contracte de local era de 5 anys obligatoris sense clause de sortida. El propietari va exigir judicialment el pagament de les rendes dels 4 anys restants, ofegant l'inquilí.

💡 Consell YLeyva: En locals, la llibertat de pacte és total. Incloem clàusules 'Break Option' (opció de sortida) per protegir el vostre patrimoni personal si el negoci no funciona.

D6. Divisió Horitzontal

📖 Concepte: Acte jurídic que converteix un edifici únic en diversos pisos o locals independents registrals (amb la seva referència i coeficient). Imprescindible si hereta un edifici i vol vendre només un pis. Sense això, ven “una part indivisa” que val molt menys.

⚖ Legislació: Llei de Propietat Horitzontal / Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 20 d'octubre del 2024, Sarrià. Diversos hereus van rebre un edifici familiar. Volien vendre un pis per obtenir

liquiditat immediata. No ho van poder fer perquè registralment era una sola finca. Van haver de tramitar la divisió prèvia i pagar AJD.

💡 Consell YLeyva: Transformem problemes en actius líquids. Gestionem la divisió jurídica per multiplicar el valor de venda de la seva herència, permetent-li vendre per unitats.

D7. Donació

📖 Concepte: Transmissió gratuïta d´un immoble en vida. Fiscalment sol ser més car que heretar o vendre a causa de la "Plusvàlua del Mort" (IRPF): qui regala (donant) ha de pagar impostos si el pis ha pujat de valor des que el va comprar, com si ho hagués venut, encara que no cobri res.

⚖ Legislació: Llei de l'IRPF / Llei de l'impost sobre successions i donacions.

📅 Cas Pràctic: 14 de febrer del 2024, Barcelona. Una mare va donar un pis a la seva filla. Hisenda va reclamar a la mare 30.000€ d'IRPF pel "guany patrimonial" generat en 20 anys. L?operació va sortir més cara que una herència.

💡 Consell YLeyva: De vegades regalar surt molt car. Simulem els impostos de donació vs. compravenda o pacte successori per triar la via més econòmica per a la família.

D8. Dret de vol

📖 Concepte: El dret a construir noves plantes (sobrellevar) a sobre de l'edifici actual. És un actiu valuós que moltes comunitats tenen “adormit”. Es pot vendre un promotor a canvi de diners o que rehabiliti tot l'edifici (posar ascensor, façana nova) gratuït.

⚖ Legislació: Art. 567 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 05/11/2023, Poble Sec. Una comunitat sense fons va vendre el dret de vol a un promotor. A canvi de poder construir dos àtics, el promotor va instal·lar un ascensor i va rehabilitar la façana de franc.

💡 Consell YLeyva: Té aire sobre la teulada? Us ajudem a monetitzar l'edificabilitat sobrant de la vostra finca per finançar millores comunitàries sense derrames.

D9. Dret de Tanteig i Retracte

📖 Concepte: Dret de l'Administració (o llogater) a quedar-se un

pis pel mateix preu que vostè va pactar amb un tercer. A zones tenses, la Generalitat té tempteig. Si pacta una venda i no ho notifica correctament, l'Administració pot anul·lar la venda i quedar-se el pis.

⚖ Legislació: Decret Llei 1/2015 sobre mesures extraordinàries per a l'habitatge.

📅 Cas Pràctic: 22/07/2025, Hospitalet. Es va pactar la venda d?un edifici a un inversor. La Generalitat va exercir el dret de tempteig i es va quedar l'immoble pel preu pactat per destinar-lo a vivenda social i va desplaçar el comprador original.

💡 Consell YLeyva: Verifiquem si la finca està subjecta a tempteig administratiu abans de començar. Evitem que treballi en una operació que l'Administració acabarà expropiant legalment.

D10. Doble Immatriculació

📖 Concepte: Error registral greu on una mateixa finca apareix dues vegades al Registre, a nom de dues persones diferents (folis duplicats). És un conflicte jurídic complex típic de finques rústiques o herències antigues que requereix expedient notarial o judicial per determinar el veritable amo.

⚖ Legislació: Art. 209 de la Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 10/01/2024, Montseny. Va sorgir una disputa per un terreny rústic. Dos veïns diferents van presentar escriptures de propietat vàlides sobre la mateixa parcel·la degut a un error històric del Registre de 1950.

💡 Consell YLeyva: Defensem la seva titularitat davant del caos registral. Tramitem l'expedient d'esmena per clarificar qui és el propietari legítim i tancar el foli erroni.

D11. Due Diligence Immobiliària

📖 Concepte: procés d'auditoria legal, tècnica i urbanística exhaustiva prèvia a la compra d'un actiu. No es limita a demanar una nota simple. Implica revisar càrregues ocultes, expedients urbanístics oberts, situació cadastral, estatuts de la comunitat, derrames pendents i solvència d'arrendataris. És l'única manera de mitigar riscos en inversions d'alt volum.

⚖ Legislació: Principi de prudència / Lex Artis professional.

📅 Cas Pràctic: 15 de febrer del 2025, Eixample. En el marc d'una Due Diligence per a un inversor, vam detectar que el local comercial tenia un expedient de restitució de la legalitat urbanística no inscrit al Registre. Evitem la compra dun actiu amb ordre de demolició parcial.

💡 Consell YLeyva: El que no sap pot arruïnar-lo. Realitzem una investigació forense de l'immoble perquè la seva decisió d'inversió es base en certeses, no en suposicions.

Question 5

I

Accepted Answer

E1. Execució Hipotecària

📖 Concepte: El procediment judicial del banc per embargar la casa per impagament. Des de la Llei 5/2019, el banc no pot demanar fins que es deguin 12 quotes (o el 3% del deute). Si demanen abans, el procés és nul per venciment anticipat abusiu.

⚖ Legislació: Llei 1/2000 d'Enjudiciament Civil (LEC).

📅 Cas Pràctic: 10 de gener del 2025, Nou Barris. Un banc va demandar una família després de 4 impagaments. En no arribar al llindar legal de 12

quotes, el jutjat va arxivar la causa després de l'oposició presentada, guanyant un any de marge per a la família.

💡 Consell YLeyva: Paralitzem execucions abusives. Revisem si el banc compleix els requisits legals estrictes per demanar, guanyant temps vital per negociar.

E2. Emancipació

📖 Concepte: Situació del menor (>16 anys) que viu independent. Encara que actuï com a adult, té límits legals: no pot vendre immobles ni demanar préstecs sense el “complement de capacitat” (signatura) dels pares. Una venda signada només per un menor emancipat és anul·lable.

⚖ Legislació: Art. 211-12 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 05/05/2024, Sant Cugat. Un noi de 17 anys emancipat va vendre un pis heretat de la seva àvia. La venda va ser anul·lada registralment per faltar la signatura dels pares al complement de capacitat.

💡 Consell YLeyva: La validesa del contracte depèn de la capacitat de qui signa. Verifiquem aquest punt crític en venedors joves o ancians per evitar nul·litats.

E3. Escriptura pública

📖 Concepte: El document signat davant de notari que dóna fe pública. És lúnica manera daccedir al Registre de la Propietat. Els contractes privats són vàlids entre parts, però perillosos: si el venedor mor, desapareix o és embargat abans d'elevar a públic, vostè queda desprotegit.

⚖ Legislació: Reglament Notarial.

📅 Cas Pràctic: 12/11/2023, El Prat. Es va realitzar una compravenda en document privat. El venedor va morir abans d'escriure. Els seus hereus no van reconèixer la venda i van vendre el pis a un altre, abocant el primer comprador a un llarg litigi.

💡 Consell YLeyva: Acompanyem notaria per elevar a públic els seus acords com més aviat millor. Només l'escriptura pública blinda la seva propietat davant de tercers i embargaments.

E4. Excés de cabuda

📖 Concepte: Quan la realitat física (metres reals) és superior a la registral. Si la seva finca té 1.000m² reals però només 500m² al Registre, val menys per al banc. Registrar aquest “excés” requereix un expedient notarial i augmenta el valor de taxació i venda.

⚖ Legislació: Art. 201 de la Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 01/03/2024, Maresme. Una finca rústica tenia 500m² en escriptures i 900m² reals mesurats per topògraf. Es va regularitzar l'excés al Registre, permetent vendre-la un 30% més cara.

💡 Consell YLeyva: Adeqüem el Registre a la realitat. Regularitzar els metres reals és una inversió directa que augmenta el preu de venda i facilita la hipoteca al comprador.

E5. Extinció de Condomini

📖 Concepte: L'operació fiscal estrella per a divorcis o separar socis. Un queda el pis i compensa l'altre en diners. Tributa només a l'1,5% (AJD) en comptes del 10% (ITP) d'una compravenda normal. Un estalvi fiscal massiu totalment legal.

⚖ Legislació: Art. 552-11 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 14 de febrer del 2025, Granollers. Una parella es va divorciar. Ell es va quedar el pis compensant-hi. En fer-ho com a extinció, van pagar 2.000€ d'impostos en comptes de 15.000€ si hagués estat una compravenda estàndard.

💡 Consell YLeyva: Si dissol una copropietat, no compri l'altra part: extingiu la comunitat. Dissenyem l?operació per garantir el màxim estalvi fiscal permès.

E6. Expropiació Forçosa

📖 Concepte: Quan l'Administració li treu la propietat per "utilitat pública" (carretera, parc). No es pot negar, però sí barallar-ne el preu (Justipreu). L'oferta inicial sempre és baixa. Es pot recórrer

al Jurat d'Expropiació amb una taxació pròpia.

⚖ Legislació: Llei d'Expropiació Forçosa.

📅 Cas Pràctic: 09/09/2025, Sagrera. Per obres de l'AVE, l'Ajuntament va oferir 50.000€ per local. Després de recórrer amb peritatge propi, el Jurat va fixar el preu just en 90.000€.

💡 Consell YLeyva: No accepteu la primera oferta de l'Administració. Barallem amb valoracions pericials per obtenir el preu real de mercat de la seva propietat expropiada.

E7. Estatuts de la Comunitat

📖 Concepte: La "Constitució" de l'edifici inscrita al Registre. Podeu prohibir el lloguer turístic o l'ús professional dels pisos. Comprar per invertir sense llegir-los és un risc enorme, ja que modificar els estatuts requereix unanimitat de tots els veïns.

⚖ Legislació: Llei de Propietat Horitzontal.

📅 Cas Pràctic: 20/04/2024, Born. Un inversor va comprar un pis per destinar-lo a Airbnb. No va llegir els estatuts, que prohibien expressament l?activitat turística des del 2018. La inversió va resultar fallida.

💡 Consell YLeyva: Llegim la lletra petita de l'edifici. Auditem els estatuts inscrits abans de la seva inversió per confirmar que el vostre projecte de negoci és viable.

E8. Estat de Càrregues

📖 Concepte: La radiografia financera de limmoble. No n'hi ha prou de mirar si hi ha hipoteca. Cal mirar afeccions fiscals, condicions resolutòries, censos o prohibicions de disposar-ne. Comprar la casa implica assumir aquestes càrregues si no es cancel·len abans.

⚖ Legislació: Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: Diari. Detectem regularment clients a punt de lliurar arres per pisos que tenen embargaments ocults o hipoteques superiors al preu de venda.

💡 Consell YLeyva: La seguretat total només s'obté verificant l'estat de càrregues continuat just abans de l'emissió del xec a notaria.

E9. Expedient de Domini

📖 Concepte: Procediment notarial per ressuscitar papers perduts o reprendre el tracte. Serveix per immatricular finques que mai van estar al Registre o quan s'ha trencat la cadena de titulars fa anys (ex: l'avi va comprar però no va escriure).

⚖ Legislació: Art. 208 de la Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 15/06/2025, Solsona. Es volia vendre una casa heretada que portava 3 generacions sense inscriure's al Registre. Es va tramitar expedient per reprendre el tracte i poder formalitzar la venda actual.

💡 Consell YLeyva: Regularitzarem propietats 'oblidades' pel sistema. Convertim una possessió familiar antiga en un títol de propietat vendible i finançable.

E10. Euríbor

📖 Concepte: L'índex a què es lliguen la majoria d'hipoteques variables. La seva fluctuació afecta directament la quota. En escenaris de pujada, podeu duplicar el pagament mensual. Negociar una novació a tipus mixt o fix amb el banc a temps és l?única defensa abans de l?impagament.

⚖ Legislació: Banc d'Espanya.

📅 Cas Pràctic: 2024. Davant la pujada de quotes, moltes famílies no podien pagar. Negociem amb els bancs novacions a tipus fix per estabilitzar l'economia familiar.

💡 Consell YLeyva: No espereu a l'impagament. Negociem millors condicions amb el seu banc per protegir-lo davant de les fluctuacions agressives del mercat.

Question 6

F

Accepted Answer

F1. Facultat de Desistiment (Obra Nova)

📖 Concepte: Dret vital si compra sobre plànol. Si el promotor no lliura la casa a la data pactada (més pròrrogues), la llei li permet trencar el contracte i exigir tots els seus diners més interessos legals. Aquestes quantitats han d'estar obligades avalades.

⚖ Legislació: Llei 57/68 (vigent a través de la Disposició Derogatòria Primera de la LOE).

📅 Cas Pràctic: Setembre 2025, Badalona. Una obra acumulava un retard d?un any i mig. El comprador va exercir la seva facultat de desistiment i va recuperar els 50.000€ aportats més els interessos legals generats.

💡 Consell YLeyva: Si l'obra no avança, executem els avals bancaris obligatoris perquè recuperi la vostra inversió ràpidament sense esperar al final.

F2. Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN)

📖 Concepte: L'Oferta Vinculant moderna de la hipoteca. Un cop el banc l'emet, no li pot canviar ni una coma en el termini fixat (mínim 10 dies), passi el que passi al mercat. És el vostre escut contra les pujades d'interès d'última hora.

⚖ Legislació: Llei 5/2019 de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI).

📅 Cas Pràctic: 20/04/2024, Sant Andreu. El banc va intentar apujar l?interès el dia de la firma. En presentar la FEIN signada i vigent, van haver de respectar les condicions barates originals.

💡 Consell YLeyva: Auditem la seva FEIN línia per línia. Assegurem que el banc compleix el que s'ha promès i no inclou clàusules abusives encobertes.

F3. Fiança Legal

📖 Concepte: Diners (1 mes habitatge, 2 mesos local) que l'inquilí lliura i el propietari HA de dipositar a l'organisme oficial (INCASÒL). No fer-ho porta multes greus (de 3.000€ a 90.000€) i perd beneficis fiscals a l'IRPF.

⚖ Legislació: Llei 13/1996 del Registre de Fiances.

📅 Cas Pràctic: Febrer 2025, Girona. Un propietari va ser multat amb 3.000€ després de la denúncia d'un llogater que no va poder desgravar el lloguer perquè no hi havia dipòsit de fiança.

💡 Consell YLeyva: Gestionem el dipòsit telemàtic a l'INCASÒL per evitar sancions i permetre que vostè apliqui les deduccions fiscals.

F4. Finca Registral

📖 Concepte: La unitat bàsica del Registre. Atenció: De vegades comprem “un pis amb pàrquing”, però són dues finques registrals diferents. Si a l'escriptura obliden posar el número del pàrquing, legalment el pàrquing continua sent del venedor.

⚖ Legislació: Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: Desembre 2023. En una escriptura es va oblidar incloure la referència del pàrquing. Anys després, el pàrquing seguia figurant a nom del venedor amb deutes de comunitat impagats.

💡 Consell YLeyva: Fem un inventari exhaustiu. Verifiquem que l'escriptura transmet totes i cadascuna de les propietats (trasters, pàrquings) que vostè paga.

F5. Fiscalitat Immobiliària

📖 Concepte: El cost real de invertir. No és només el preu del pis. És l'ITP (10%), la Plusvàlua Municipal, l'IRPF en vendre... Sense una planificació fiscal prèvia, el benefici de la seva inversió pot desaparèixer en impostos.

⚖ Legislació: Llei General Tributària / Llei de l'IRPF.

📅 Cas Pràctic: Juny 2024. Un venedor no va reinvertir els diners de la venda de la seva vivenda habitual en el termini de 2 anys. Hisenda va reclamar 40.000€ per l'exempció mal aplicada.

💡 Consell YLeyva: Planifiquem la seva operació abans de signar per aplicar totes les exempcions i bonificacions legals possibles, maximitzant la seva rendibilitat neta.

Question 7

G

Accepted Answer

G1. Guany Patrimonial (IRPF)

📖 Concepte: La "mossegada" d'Hisenda en vendre. Paga entre el 19% i el 28% del que hagi guanyat (Venda - Compra). Truc legal: Es poden deduir les despeses de reformes, notaria i impostos pagats en comprar per reduir el benefici i pagar menys.

⚖ Legislació: Llei 35/2006 de l'IRPF.

📅 Cas Pràctic: Abril 2024. Per a la Renda, recopilem factures de reformes de fa 15 anys de l'immoble venut. Això va reduir el guany oficial i va estalviar 12.000€ en impostos al venedor.

💡 Consell YLeyva: Desar factures és estalviar diners. Preparem el càlcul d'IRPF optimitzat deduint totes les despeses permeses per la llei.

G2. Gran Forquilla

📖 Concepte: Segons la Llei d'Habitatge 12/2023, té 5 o més immobles urbans d'ús residencial a zona tensionada (Catalunya). Les seves regles de joc són diferents: lloguers limitats i gairebé impossible desnonar vulnerables sense mediació prèvia.

⚖ Legislació: Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge.

📅 Cas Pràctic: Maig 2025. Una demanda de desnonament va ser inadmesa perquè el propietari, sent Gran Forquilla, no havia iniciat el procés previ de mediació social obligatori.

💡 Consell YLeyva: Analitzem la seva cartera. Us assessorem per gestionar el vostre patrimoni adaptant-vos a les restriccions de la nova

normativa i evitant bloquejos.

G3. Garantia Personal

📖 Concepte: La condemna de per vida. A Espanya, les hipoteques no es cancel·len només tornant la casa (salvo dació pactada). Vostè respon amb “els seus béns presents i futurs”. Si queden 50.000€ per pagar després de la subhasta, us embargaran la nòmina de per vida.

⚖ Legislació: Art. 1911 del Codi Civil.

📅 Cas Pràctic: Novembre 2023. Uns pares van avalar el seu fill. Després de l'impagament del fill, el banc va executar la vivenda dels pares per cobrar el deute restant que no va cobrir la subhasta del pis del fill.

💡 Consell YLeyva: Avalar és arriscat. Limitem la vostra responsabilitat en la negociació amb el banc per protegir la vostra

patrimoni personal i familiar.

Question 8

H

Accepted Answer

H1. Herència Jacent

📖 Concepte: Els llimbs jurídics. El patrimoni d?un difunt que encara ningú no ha acceptat. Ull: Una herència jacent pot ser demandada i embargada. Si triguen molt a acceptar, es poden trobar el pis embargat per deutes de comunitat generats després de la mort.

⚖ Legislació: Llei d'Enjudiciament Civil.

📅 Cas Pràctic: Agost 2024. Una comunitat va demandar una herència jacent per impagament de quotes. El pis va ser embargat

preventivament abans que els hereus arribessin a acceptar l'herència.

💡 Consell YLeyva: Protegim els béns de l'herència mentre dura el tràmit d'acceptació. Gestionem l'administració provisional per evitar embargaments per desídia.

H2. Hipoteca Inversa

📖 Concepte: Producte financer per a majors de 65. El banc paga una renda mensual a canvi d'un deute que pagaran els seus hereus en morir. Permet monetitzar la casa sense anar-se'n. Requereix

assessorament independent obligatori per llei.

⚖ Legislació: Llei 41/2007.

📅 Cas Pràctic: Octubre 2024. Una jubilada va contractar una hipoteca inversa per obtenir 1.000€/mes extra per a cures, mantenint la propietat i ús del seu habitatge fins al final.

💡 Consell YLeyva: Analitzem les ofertes del mercat per assegurar la seguretat financera del més gran i la viabilitat per als seus hereus.

H3. Full d'Encàrrec

📖 Concepte: El contracte que signa amb l'agència immobiliària per vendre. Compte amb la "Exclusiva" i la "Tacita Reconducción". Es pot veure obligat a pagar honoraris (milers d'euros) encara que vengui el pis vostè mateix a un familiar si no llegeix la lletra petita.

⚖ Legislació: Codi de Consum de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: Gener 2024. Una agència va reclamar 10.000€ a un propietari que va vendre al seu cosí, basant-se en una clàusula de

exclusivitat abusiva signada sense llegir.

💡 Consell YLeyva: Revisem el que signa amb les agències. Eliminem clàusules abusives perquè mantingui la llibertat de venda i control sobre la seva propietat.

H4. Homologació (Taxació)

📖 Concepte: No totes les taxacions valen. Per demanar hipoteca, cal que sigui una societat homologada pel Banc d'Espanya (ECO/805/2003). Si paga una taxació barata "online" no homologada, el banc la llençarà a les escombraries i li farà pagar una altra.

⚖ Legislació: Ordre ECO/805/2003.

📅 Cas Pràctic: Març 2025. Un client va pagar una taxació barata en línia. El banc la va rebutjar per no ser homologada, perdent els diners i el temps valuós en l'operació.

💡 Consell YLeyva: Us indiquem quines taxadores són vàlides per al vostre banc, evitant despeses dobles i retards en el finançament.

H5. Hereu Únic

📖 Concepte: Un avantatge administratiu. Si sou fill únic, no necessiteu escriptura de partició d'herència (que és cara). Només cal una "Instància Privada" legitimada, molt més barata. Molts notaris no ho avisen i cobren l'escriptura completa.

⚖ Legislació: Reglament Hipotecari.

📅 Cas Pràctic: Setembre 2024. Un fill únic va tramitar la seva herència mitjançant instància privada, estalviant més de 1.000€ en despeses notarials i registrals.

💡 Consell YLeyva: Optimitzem els tràmits. Si és hereu únic, gestionem la via més econòmica legalment permesa perquè no pagui de més.

Question 9

Jo

Accepted Answer

I1. Impost sobre Béns Immobles (IBI)

📖 Concepte: Tribut municipal de meritació anual que grava la titularitat dels drets reals sobre qualsevol bé immoble. La regla d'or legal és que ho paga qui sigui el propietari el dia 1 de gener.

Si es ven l'immoble el 2 de gener, la llei obliga el venedor a pagar tot l'any a l'Ajuntament, llevat que es pacti expressament al contracte d'arres o escriptura el prorrateig proporcional entre les parts.

⚖ Legislació: Llei Reguladora de les Hisendes Locals (Art. 60 i ss).

📅 Cas Pràctic: 02 de gener del 2024, Barcelona. Es va vendre un pis el segon dia de l?any. El venedor no va incloure clàusula de prorrateig a les arres. Al maig, l'Ajuntament li va cobrar el rebut anual íntegre (800€). Legalment ho va haver d'assumir, regalant gairebé un any d'impost

al comprador.

💡 Consell YLeyva: Per evitar injustícies, redactem sempre una clàusula de prorrateig de l'IBI al contracte d'arres, repartint el pagament exactament pels dies que cadascú gaudeix la casa.

I2. Institut Català del Sòl (INCASÒL)

📖 Concepte: Organisme de la Generalitat on és obligatori dipositar les fiances dels contractes de lloguer (1 mes per habitatge,

2 mesos per a ús diferent). El dipòsit s'ha de fer en el termini de 2 mesos des de la signatura. No fer-ho constitueix una infracció greu amb multes (de 3.000€ a 90.000€) i, pitjor encara, impedeix al propietari aplicar reduccions fiscals a l'IRPF ia l'inquilí deduir-se el lloguer.

⚖ Legislació: Llei 13/1996 del Registre de Fiances dels contractes de lloguer.

📅 Cas Pràctic: Febrer 2025, Girona. Un inquilí va denunciar el propietari perquè Hisenda li va denegar la deducció del lloguer. La causa: el propietari no havia dipositat la fiança. L'Agència de l'Habitatge va obrir expedient sancionador i va imposar una multa de 3.000€.

💡 Consell YLeyva: El dipòsit no és opcional. Gestionem el tràmit telemàtic i l'obtenció del resguard oficial per evitar sancions i permetre les deduccions fiscals de les dues parts.

I3. Índex de Referència de Preus de Lloguer

📖 Concepte: Sistema estatal de rangs de preus que estableix el límit màxim de renda per a nous contractes en zones declarades de mercat residencial tensionat (Catalunya). Si el propietari és Gran Forquilla, o si l'habitatge no ha estat llogat en els darrers 5 anys, el preu no pot superar el valor superior d'aquest índex, independentment de la qualitat o les reformes del pis (llevat d'excepcions molt taxades).

⚖ Legislació: Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge.

📅 Cas Pràctic: Abril 2024, Gràcia. Un propietari Gran Tenedor va llogar un pis reformat per 1.300€. L'índex marcava un màxim de 1.050€. L'inquilí va reclamar. El propietari va haver de tornar l'excés cobrat retroactivament i ajustar la renda a 1.050€ per imperatiu legal.

💡 Consell YLeyva: Abans de fixar el preu, consultem l'Índex oficial. Calculem la renda legal màxima per maximitzar-ne el benefici sense infringir la llei i evitar devolucions futures.

I4. Immatriculació

📖 Concepte: L'ingrés d'una finca per primera vegada al Registre de la Propietat. És fonamental per regularitzar finques rústiques o herències antigues que només tenen "títols privats" o cadastrals però mai no van accedir al Registre. Una finca no immatriculada manca de protecció davant de tercers i no pot ser hipotecada, cosa que redueix dràsticament el seu valor de mercat.

⚖ Legislació: Art. 205 i 206 de la Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: Setembre 2024, Montseny. Una família volia vendre una masia que feia 80 anys que era a la família sense passar pel Registre. El banc del comprador no donava hipoteca. Mitjançant un expedient de domini notarial, aconseguim la immatriculació, desbloquejant la venda.

💡 Consell YLeyva: Donem seguretat jurídica a propietats 'fantasma'. Convertim la possessió familiar antiga en un títol públic inscrit, blindat i finançable.

I5. Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE)

📖 Concepte: La "ITV" obligatòria per a edificis d'habitatges de més de 45 anys. Avalua la seguretat estructural, la façana i les cobertes. El resultat pot ser "Apte" (amb cauteles o sense) o "No Apte". A Catalunya, és

obligatori lliurar el Certificat d'Aptitud al comprador a la notaria. Vendre sense ITE o amb deficiències greus ("No Apte") pot bloquejar la venda o forçar una retenció de preu per a obres.

⚖ Legislació: Decret 67/2015 per al foment del deure conservació.

📅 Cas Pràctic: Octubre 2023, Raval. Una venda va ser denegada a notaria perquè el venedor no va aportar el Certificat d'Aptitud de la ITE, només l'informe tècnic. Sense el segell de la Generalitat, el notari no va autoritzar la signatura per manca de documentació essencial.

💡 Consell YLeyva: No esperi el comprador per passar la ITE. La coordinem abans de sortir al mercat per detectar vicis que puguin tombar l'operació o abaixar-ne el preu.

I6. Interessos de Demora

📖 Concepte: Indemnització pactada pel retard en el compliment d‟una obligació dinerària (pagament d‟hipoteca o préstec). La jurisprudència del Tribunal Suprem ha declarat abusius els interessos

que superin en més de dos punts l'interès remuneratori pactat. Si un banc o prestador reclama interessos del 20% o 25% per un impagament, aquesta clàusula pot ser anul·lada judicialment per usura o abusivitat.

⚖ Legislació: Llei de Repressió de la Usura (Llei Azcárate) / Jurisprudència TS.

📅 Cas Pràctic: Maig 2024, Barcelona. Un fons voltor va reclamar un deute hipotecari aplicant interessos de demora del 18%. El jutjat va anul·lar la clàusula per abusiva, i va obligar a recalcular el deute sense aquests interessos, cosa que va reduir l'import a pagar en 15.000€.

💡 Consell YLeyva: Si us reclamen un deute antic amb interessos desorbitats, no pagueu. Revisem la liquidació judicialment per eliminar els recàrrecs abusius.

I7. Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF Immobiliari)

📖 Concepte: Impost anual que grava el guany patrimonial en vendre (del 19% al 28% del benefici) i el rendiment del capital immobiliari en llogar. Hi ha exempcions potents: l'exempció per reinversió en habitatge habitual (si compra una altra casa en 2 anys) i l'exempció per a més grans de 65 anys (si venen el seu habitatge habitual o reinverteixen en renda vitalícia).

⚖ Legislació: Llei 35/2006 de l'IRPF.

📅 Cas Pràctic: Juny 2025. Un venedor de 67 anys va vendre la casa habitual per 400.000€. La vostra gestoria li va preparar el pagament d'impostos. Nosaltres corregim la declaració aplicant l'exempció total a l'engròs de 65 anys, estalviant-li 45.000€ en impostos.

💡 Consell YLeyva: La planificació fiscal són diners a la butxaca. Analitzem la seva edat i situació per aplicar exempcions que sovint passen desapercebudes.

I8. Impost de Transmissions Patrimonials (ITP)

📖 Concepte: Impost autonòmic que paga el comprador d'habitatge usat. A Catalunya, el tipus general és el 10%. No obstant això, hi ha tipus reduïts del 5% per a joves (<=32 anys), famílies nombroses, monoparentals o persones amb discapacitat, sempre que es compleixin certs límits de renda i requisits d'habitatge habitual.

⚖ Legislació: Text refós de la Llei de l'ITP i AJD / Normativa Catalunya.

📅 Cas Pràctic: Novembre 2024, Hospitalet. Un jove va comprar el primer pis per 200.000€. Anava a pagar 20.000€ d'ITP. Verifiquem que complia requisits de renda i edat, aplicant-hi el tipus del 5%. Va pagar sol

10.000€ estalviant la meitat de l'impost.

💡 Consell YLeyva: Verificar si compleix els requisits per al tipus reduït és el primer pas de la nostra assessoria de compra. No pagueu un 10% si la llei us permet pagar un 5%.

I9. Impost sobre el Valor Afegit (IVA Habitatge)

📖 Concepte: Impost estatal que grava la compra d'obra nova (primer lliurament). El tipus és del 10% per a habitatge. Compte amb els locals: si compra un local per convertir-lo en habitatge (loft), paga el 21% d'IVA, no el 10%, llevat que el canvi d'ús ja estigui registrat i finalitzat abans de la compra.

⚖ Legislació: Llei 37/1992 de l'impost sobre el valor afegit.

📅 Cas Pràctic: Febrer 2025. Es va comprar un local "adaptat" a habitatge però sense cèdula ni canvi d´ús registral. El comprador va pagar el 10% de l'IVA. Hisenda li va reclamar la diferència fins al 21% més sanció, perquè registralment seguia sent un local.

💡 Consell YLeyva: La fiscalitat depèn de l'ús registral, no del físic. Us assessorem sobre la tributació correcta per evitar inspeccions complementàries d'Hisenda.

Question 10

J.

Accepted Answer

J1. Junta de Propietaris

📖 Concepte: Òrgan suprem de decisió de la comunitat de veïns. Els seus acords són vinculants per a tots, fins i tot els dissidents (tret de la impugnació judicial). Per a decisions crítiques com limitar el lloguer

turístic, aprovar derrames de millora o modificar estatuts, la llei exigeix majories qualificades (4/5 parts o unanimitat). Els terminis per impugnar actes són breus (3 mesos a 1 any).

⚖ Legislació: Art. 553-19 del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: Març 2024, Eixample. Una comunitat volia prohibir els pisos turístics. Assessorem el president per obtenir la majoria de 4/5 i elevar l'acord a públic per inscriure'l al Registre,

blindant l'edifici davant de futurs inversors.

💡 Consell YLeyva: Les batalles veïnals es guanyen comptant vots. Assessorem sobre majories i delegacions perquè les seves propostes prosperin legalment a la Junta.

J2. Justipreu

📖 Concepte: Quantia econòmica que l'Administració paga al propietari en una expropiació forçosa per compensar la pèrdua del bé. No és un preu fix: l?Administració ofereix una valoració inicial

(sempre baixa) i el propietari pot rebutjar-la i presentar la seva pròpia "Full d'Apreci". Si no hi ha acord, decidiu el Jurat d'Expropiació.

⚖ Legislació: Llei de 16 de desembre de 1954 d'Expropiació Forçosa.

📅 Cas Pràctic: 09/09/2025, Sagrera. L'Ajuntament va expropiar una franja de terreny oferint 15.000€. Presentem un informe pericial contradictori valorant el sòl com a urbà consolidat. El Jurat va fixar el preu just final en 45.000€.

💡 Consell YLeyva: La primera oferta de l'Administració mai no és la real. Barallem amb valoracions tècniques contradictòries per obtenir el preu de mercat just.

Question 11

K

Accepted Answer

K1. Coneix el teu client (KYC)

📖 Concepte: Procediment de diligència deguda (“Coneix el teu Client”) obligatori per la Llei de Blanqueig de Capitals. Advocats, notaris i bancs han d'identificar el Titular Reial dels fons (qui és darrere d'una societat) abans de signar qualsevol operació. Si lestructura societària és opaca o els fons no tenen origen clar, loperació es bloqueja.

⚖ Legislació: Llei 10/2010 de prevenció del blanqueig de capitals.

📅 Cas Pràctic: Novembre 2024. Una societat limitada recentment constituïda va intentar comprar un àtic. Com que no va poder acreditar qui era el soci majoritari real (ocult després d'una empresa estrangera), el banc va denegar l'obertura de compte i el notari la firma.

💡 Consell YLeyva: La transparència és obligatòria. Preparem l'estructura documental de la vostra inversió per superar els controls de compliment (Compliance) sense retards.

Question 12

L

Accepted Answer

L1. Legítima (Dret Succesori Català)

📖 Concepte: Dret de crèdit que la llei catalana atorga obligatòriament als fills (o pares, si no n'hi ha) sobre l'herència.

Correspon al 25% del valor de l'herència líquida a repartir entre els legitimaris. L'hereu l'ha de pagar, fins i tot si el testament diu el contrari, llevat de causa legal de desheretament (molt difícil de provar). Prescriu als 10 anys.

⚖ Legislació: Art. 451-1 i ss. del Codi Civil de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: Gener 2025, Tarragona. Un pare va deixar tot el patrimoni (3 pisos) a un sol fill, ignorant els altres dos. Els

germans van reclamar la seva legítima. Vam haver de taxar els pisos i obligar l'hereu a pagar el 25% del valor total en efectiu als germans.

💡 Consell YLeyva: No es pot desheretar sense causa provada. Calculem l'import exacte de la llegítima per reclamar què és seu o defensar el patrimoni hereditari.

L2. Llei d'Habitatge (2023)

📖 Concepte: Llei 12/2023, la normativa més disruptiva en dècades. Les seves claus: prohibició de cobrar honoraris d'immobiliària a l'inquilí, límits de preus a zones tensionades, noves proteccions davant de desnonaments per a vulnerables i recàrrecs d'IBI per a vivendes buides.

Ignorar aquesta llei a la gestió de lloguers comporta sancions administratives greus.

⚖ Legislació: Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge.

📅 Cas Pràctic: Juny 2024, Barcelona. Una agència immobiliària va cobrar una mensualitat d?honoraris al?llogater en un lloguer d?habitatge habitual. Va ser denunciada i sancionada, i l'import ha de tornar més una multa, per infracció de la Llei d'Habitatge.

💡 Consell YLeyva: El mercat ha canviat les regles. Adaptem els vostres contractes i gestió patrimonial a la nova realitat legal per evitar multes i reclamacions.

L3. Llicència d'obres (major i menor)

📖 Concepte: Permís municipal preceptiu per fer reformes. La

"Obra Menor" (pintura, terres) sol requerir només comunicació prèvia (Assabentat). La "Obra Major" (llençar envans, tocar estructura, canvi de distribució) requereix projecte d'arquitecte i llicència expressa. Fer obra major amb permís dobra menor és una infracció urbanística comuna que paralitza lobra i genera multes.

⚖ Legislació: Llei d'Urbanisme de Catalunya/Ordenances Municipals.

📅 Cas Pràctic: Juliol 2024, Eixample. Un propietari va llençar un envà mestre amb un simple "assabentat" d'obra menor. Un veí va denunciar. La Guàrdia Urbana va precintar l?obra i l?Ajuntament va obrir expedient de disciplina urbanística amb multa i obligació de legalitzar.

💡 Consell YLeyva: L'estalvi en llicències surt car. Gestionem el permís adequat a l'envergadura real de la reforma per evitar precintes i denúncies veïnals.

L4. Llicència de Primera Ocupació

📖 Concepte: document administratiu que verifica que l'obra construïda s'ajusta al projecte tècnic ia la llicència concedida. És imprescindible per a la contractació de subministraments definitius (llum, aigua, gas) i per a l'escriptura d'obra nova acabada. A Catalunya, aquest control s'integra habitualment a la tramitació de la Cèdula d'Habitabilitat de primera ocupació.

⚖ Legislació: Llei d'ordenació de l'edificació / decrets d'habitabilitat.

📅 Cas Pràctic: Juliol 2024, Maresme. Un autopromotor va acabar casa seva però va fer canvis (va obrir finestres on no tocava) sense legalitzar. L'Ajuntament va denegar la primera ocupació. No va poder contractar llum

definitiva fins a legalitzar la infracció urbanística.

💡 Consell YLeyva: Sense llicència final, la casa no és habitable legalment. Supervisem la concordança entre obra i projecte per assegurar la 'final d'obra' sense sorpreses.

L5. Lucre Cessant

📖 Concepte: Dany patrimonial consistent en el guany deixat de

obtenir com a conseqüència dun incompliment de contracte o dany per tercer. En immobles comercials, si una inundació obliga a tancar el local, la indemnització ha de cobrir no només la reparació (dany emergent) sinó els beneficis nets perduts durant els dies de tancament forçós.

⚖ Legislació: Art. 1106 del Codi Civil.

📅 Cas Pràctic: Març 2025. Un restaurant va haver de tancar 15 dies per una fuita d'aigua del pis superior. L?asseguradora només volia pagar la pintura. Vam reclamar judicialment la facturació mitjana diària perduda i es va obtenir una indemnització integral pel tancament.

💡 Consell YLeyva: El dany real va més enllà de la reparació física. Quantifiquem i reclamem les pèrdues econòmiques operatives per restablir la situació financera real.

Question 13

M.

Accepted Answer

M1. Mandat verbal

📖 Concepte: Encàrrec d'intermediació immobiliària realitzat “de paraula”, sense document escrit. Tot i que el Codi Civil admet la validesa dels contractes verbals, a la pràctica és la "trampa mortal" per al cobrament d'honoraris. Sense un encàrrec signat que especifiqui el preu, la comissió i el termini, provar davant d'un jutge que el propietari va contractar els serveis de l'agència és extremadament difícil (prova diabòlica).

⚖ Legislació: Art. 1278 del Codi Civil / Codi de Consum de Catalunya.

📅 Cas Pràctic: 12 de desembre de 2024, Les Corts. El propietari Sr. Martí va acordar de paraula amb un agent pagar el 3% si portava comprador. Es va tancar la venda davant de notari, però Martí es va negar a pagar la factura. L?agent va demandar, però el jutge va desestimar la reclamació per falta de prova documental de l?encàrrec.

💡 Consell YLeyva: Les paraules se les emporta el vent. Treballem exclusivament amb mandats escrits clars que protegeixen jurídicament tant el client com el professional.

M2. Monitori (Procés Judicial)

📖 Concepte: Procediment judicial especial, ràpid i simplificat, dissenyat per a la reclamació de deutes dineraris líquids, determinats, vençuts i exigibles (ex: rendes de lloguer, quotes de comunitat). Si el deutor no paga ni s'oposa en el termini de 20 dies, el creditor obté un títol executiu que permet embargar béns

directament sense necessitat de celebrar judici.

⚖ Legislació: Art. 812 i ss. de la Llei d'Enjudiciament Civil (LEC).

📅 Cas Pràctic: Octubre 2024. Un llogater va abandonar el pis devent 4.000€ en subministraments i danys. Iniciem un procés monitori aportant factures. Davant la notificació del jutjat i el risc d'embargament, el deutor va pagar la totalitat en 15 dies.

💡 Consell YLeyva: És la via ràpida per recuperar els seus diners. Gestionem la reclamació documental per convertir les factures impagades en embargaments executius.

M3. Morositat de Lloguer

📖 Concepte: Incompliment de l'obligació principal de l'arrendatari: el pagament de la renda. No es limita a l'impagament total; el retard sistemàtic (pagar el dia 20 en lloc del 5) també és causa de resolució de contracte segons la jurisprudència. Amb la nova Llei d'Habitatge, la tolerància del

propietari pot jugar en contra, consolidant drets de l'inquilí si no es reclama fefaentment.

⚖ Legislació: Art. 27 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

📅 Cas Pràctic: 15 d'octubre del 2024, Badalona. Un llogater va deixar de pagar a l'octubre. El propietari va esperar 4 mesos “per confiança”. En iniciar el procés el gener del 2025, el jutjat va acumular retards i el propietari va perdre un any complet de rendes.

💡 Consell YLeyva: Tolerància zero amb l'incompliment. Iniciem el requeriment legal fefaent al primer retard per marcar el terreny o recuperar la clau immediatament.

M4. Multipropietat (Aprofitament per Torns)

📖 Concepte: Dret d´ús sobre un allotjament turístic durant un període determinat al´any. Va ser popular als 90, però avui és una càrrega per a molts hereus: implica quotes de manteniment perpètues i és molt difícil de vendre. Molts contractes originals contenien defectes de

forma (manca de determinació de l'objecte o durada indefinida) que permeten sol·licitar-ne la nul·litat judicial.

⚖ Legislació: Llei 4/2012 de contractes d'aprofitament per torn.

📅 Cas Pràctic: 20 de juny del 2023, Barcelona. Uns hereus van rebre una "multipropietat" a la costa que pagava 600€/any de comunitat i ningú no usava. Aconseguim la nul·litat judicial del contracte per falta de determinació de l'objecte, alliberant-los del deute perpètua.

💡 Consell YLeyva: Si està atrapat en una multipropietat, analitzem el seu contracte original. Sovint hi ha causes de nul·litat que li permeten desvincular-se legalment.

M5. Mobles (Valoració Fiscal)

📖 Concepte: En una compravenda d'habitatge moblat, és possible assignar part del preu als mobles a l'escriptura. Fiscalment és avantatjós, ja que els mobles tributen per ITP al tipus general de béns

mobles (4% a moltes comunitats autònomes) en lloc del tipus d'habitatge (10% a Catalunya). Tot i això, la valoració ha de ser real i justificable per evitar una inspecció per frau fiscal.

⚖ Legislació: Text refós de la Llei de l'ITP i AJD.

📅 Cas Pràctic: 14 de febrer del 2025, Eixample. Es va vendre un pis de luxe amb mobiliari de disseny valorat a 50.000€. En desglossar correctament el preu dels mobles a l'escriptura, el comprador va estalviar legalment 3.000€ en impostos (diferència del 6%).

💡 Consell YLeyva: Optimitzem la seva escriptura fiscalment. Si la casa es ven realment moblada, ho reflectim per baixar la factura d'impostos de forma legal.

Question 14

N

Accepted Answer

N1. Nota informativa simple

📖 Concepte: Document expedit pel Registre de la Propietat que informa sobre la situació jurídica actual de la finca: qui n'és el titular, descripció física i, el més important, les càrregues vigents (hipoteques, embargaments, servituds). Tot i que és informativa, és el document essencial de seguretat abans de lliurar qualsevol senyal econòmic.

⚖ Legislació: Art. 222 de la Llei Hipotecària.

📅 Cas Pràctic: 10 de novembre del 2024, Sants. Un client estava a punt de signar arres per 30.000€. En demanar Nota Simple urgent aquell matí, va aparèixer una anotació d'embargament preventiu de l'AEAT

inscrita el dia anterior. L'operació es va aturar a temps.

💡 Consell YLeyva: Mai doni paga i senyal sense la nostra auditoria. Obtenim la nota simple a linstant per garantir que no compra problemes aliens.

N2. Notari (Dret d'Elecció)

📖 Concepte: Prerrogativa legal que atorga al consumidor (qui paga la major part dels aranzels o qui sol·licita el servei) la facultat d'escollir el notari autoritzant de l'escriptura. En préstecs hipotecaris, aquest dret és irrenunciable del prestatari. El banc no pot imposar la notaria per "política d'empresa". Escollir un notari de confiança proper garanteix millor assessorament.

⚖ Legislació: Art. 126 del Reglament Notarial / Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari.

📅 Cas Pràctic: 15 de gener de 2024, El Prat. Un banc va intentar imposar la seva notaria al centre de Madrid uns avis del Prat. Després d'exigir el compliment de la llei, la firma es va traslladar a la notaria del seu barri, facilitant la logística i la comprensió.

💡 Consell YLeyva: Que no us enviïn. Defensem el seu dret a signar on vostè se senti còmode, segur i ben assessorat, a prop de casa.

N3. Novació Hipotecària

📖 Concepte: Modificació de les condicions d'una hipoteca existent

mitjançant acord amb la mateixa entitat financera (ex: baixar tipus dinterès, ampliar termini, canviar de variable a fix). És més econòmica que la subrogació (canvi de banc) o la cancel·lació i obertura, ja que

estalvia impostos (AJD) i part de les despeses registrals.

⚖ Legislació: Llei 2/1994 sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris.

📅 Cas Pràctic: Maig 2024, Sabadell. Davant la pujada de l'Euríbor, es va negociar una novació per passar de variable a tipus mixt, congelant la quota 5 anys i evitant l'impagament de la família davant de la pujada de tipus.

💡 Consell YLeyva: Abans d'anar-se'n a un altre banc, espremem les possibilitats de negociació amb el seu. Sovint una novació ben negociada és la solució més rendible.

N4. Nuda Propietat

📖 Concepte: Dret de titularitat sobre un bé, però desposseït del dret d'ús i gaudi (que ostenta l'usufructuari). És una fórmula d'inversió o planificació hereditària: l'inversor compra la nua

propietat a un preu reduït (descompte per l'espera), i el venedor (usualment major de 65 anys) manté l'usdefruit vitalici, vivint a casa fins a la mort.

⚖ Legislació: Codi Civil (Llibre II, Títol II).

📅 Cas Pràctic: 22 d'abril del 2025, Gràcia. La Sra. Maria (78 anys) va vendre la nua propietat del seu pis per 180.000€ (valor mercat 300.000€). Continua vivint a casa seva de sempre, però ara disposa de capital al banc per tenir cura.

💡 Consell YLeyva: Solucions financeres ètiques per a la tercera edat. Gestionem la venda de nua propietat amb garanties vitalícies i clàusules de seguretat resolutòria.

N5. Nul·litat de Clàusula Abusiva

📖 Concepte: Sanció judicial que expulsa del contracte aquelles clàusules imposades per professionals a consumidors que causen un desequilibri important (ex: clàusula sòl, despeses hipotecaries, venciment anticipat). La nul·litat és radical: la clàusula es té per no posada i el banc ha de tornar les quantitats cobrades indegudament més interessos des del començament.

⚖ Legislació: Text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris.

📅 Cas Pràctic: Gener 2024. Es va revisar una escriptura del 2008. Es van reclamar les despeses de notaria, registre i gestoria pagades indegudament pel client. El banc va haver de tornar 1.200€ més interessos legals acumulats.

💡 Consell YLeyva: Els diners antics tornen. Auditem les seves escriptures velles a la recerca de clàusules abusives reclamables judicialment, fins i tot si la hipoteca ja està cancel·lada.

Glossari Legal Immobiliari 2025: El Diccionari Expert de YLeyva & Associats.

Domineu el llenguatge de la vostra inversió. Definicions jurídiques clares, normativa de Catalunya actualitzada i casos reals per protegir-ne el patrimoni.

A

B

C.

D

I

F

G

H

Jo

J.

K

L

M.

N

Ñ

EL/LA/ELS/LES

P.

Q

R

S

T.

ENTRADA

En

ENTRADA

X

I

AMB