Contacta'ns
Regularització registral i cadastral: protegeixi la seva titularitat i adeqüi la realitat física a la jurídica.
A Espanya, ser propietari no és només tenir les claus: és tenir-ho inscrit correctament.
Un problema molt freqüent en el mercat immobiliari és la desconnexió entre el Registre de la Propietat (que atorga la titularitat legal) i el Cadastre
(base fiscal). Discrepàncies en els metres quadrats, límits mal definits o càrregues antigues (hipoteques ja pagades però no cancel·lades) poden paralitzar una venda o impedir que el banc concedeixi una hipoteca al comprador.
A YLeyva & Associats som experts en Dret Immobiliari i Registral.
No ens limitem a portar papers d'una finestreta a una altra. Realitzem una anàlisi jurídic-tècnic per coordinar Registre i Cadastre (Llei 13/2015),
levantar càrregues obsoletes i blindar la seva propietat davant de tercers. El nostre objectiu és que la seva escriptura reflecteixi fidelment la realitat, garantint la
seguretat jurídica del seu patrimoni.
Quines solucions registrals oferim?
A. Inscripció i Seguretat Jurídica
• Inscripció de Títols: Gestió integral per inscriure escriptures de compravenda, herència o donació, convertint-lo en el propietari legal
davant de tots (erga omnes).
• Tracte Successiu: Reconstrucció de la història registral si s'ha trencat la cadena de titulars (ex. herències no inscrites d'avis a néts)
mitjançant expedients de domini.
B. Alçament de Càrregues i Gravàmens
• Cancel·lació d'Hipoteques: Tramitació de l'escriptura de cancel·lació i la seva inscripció registral per esborrar la càrrega d'una hipoteca que ja ha
acabat de pagar econòmicament.
• Alçament d'Embargaments: Gestió davant jutjats o administració per cancel·lar anotacions preventives d'embargament que hagin caducat o s'hagin pagat.
C. Regularització Física (Registre-Cadastre)
• Excessos de Cabuda: Expedients per corregir la superfície inscrita quan la realitat física és major que la registral.
• Georeferenciació (Llei 13/2015): Coordinació tècnica obligatòria entre Cadastre i Registre mitjançant arxius GML per definir amb
exactitud els límits de la seva finca i evitar conflictes amb veïns.
Preguntes Freqüents
1. "És obligatori inscriure el meu habitatge al Registre de la Propietat?"
A Espanya la inscripció és voluntària (excepte per a hipoteques), però absolutament recomanable. Només la inscripció li atorga la protecció de la "Fe Pública Registral" (Art. 34 Llei Hipotecària), que el protegeix si apareix un tercer reclamant la propietat. Si no inscriu, la seva compra és vulnerable. Nosaltres gestionem la inscripció immediata després de la signatura perquè vostè sigui el propietari indiscutible des del primer dia.
2. "La meva escriptura diu que el pis té 80 m² però al Cadastre posa 90 m². És un problema?"
Sí, és una discrepància que pot bloquejar la taxació bancària del futur comprador. La Llei 13/2015 obliga a coordinar el Registre i el Cadastre. Si la diferència és inferior al 10%, el tràmit és senzill; si és superior, requereix un expedient tècnic més complex. A YLeyva & Associats analitzem quina mesura és la correcta i tramitem la rectificació davant l’organisme corresponent.
3. "Fa anys que he pagat la meva hipoteca. Per què continua sortint a la Nota Simple?"
Perquè pagar el deute al banc és la “cancel·lació econòmica”, però falta la “cancel·lació registral”. La càrrega continua vigent al Registre fins que no es signi una escriptura de cancel·lació i s’inscrigui. Això espantarà qualsevol comprador. Nosaltres gestionem amb el seu banc la signatura d’aquesta carta de pagament i la esborrar del Registre per deixar la seva fulla registral neta.
4. "Vull vendre, però a la Nota Simple apareix un embarg antic d’un propietari anterior. Què faig?"
Les anotacions d’embarg tenen una vigència de 4 anys (prorrogables). Si han passat més de 4 anys sense prorrogar-se, han caducat (Art. 86 Llei Hipotecària). Tot i així, no desapareixen soles; cal sol·licitar la seva cancel·lació per caducitat mitjançant una instància formal. Nosaltres revisem la vigència de la càrrega i l’eliminem administrativament abans que posi el seu pis a la venda.
5. "He heretat una casa que mai s’ha inscrit al Registre. Puc inscriure-la ara?"
Sí, però és complex. En no estar inscrita, no té “tracte successiu”. Haurem d’acudir a un procediment d’Inmatriculació (Art. 203 a 205 Llei Hipotecària), que pot requerir un Acta de Notorietat o una doble titulació pública segons el cas. Som especialistes a “ressuscitar” propietats no inscrites per incorporar-les al tràfic jurídic legal.
6. "Què és el 'Certificat de Coordenades Georreferenciades' i per què me’l demanen?"
Des del 2015, per a qualsevol operació que modifiqui la configuració de la finca (segregació, agrupació, obra nova o ampliació), és obligatori aportar la representació gràfica georreferenciada (arxius GML). Això fixa les coordenades GPS exactes de la seva propietat. Coordinem amb els nostres tècnics l’elaboració d’aquests arxius per complir amb el requisit notarial i registral.
7. "L’IBI em surt molt alt perquè el Cadastre diu que la meva casa és més gran del que és. Com ho arreglo?"
Si el Cadastre li està cobrant per metres que no existeixen, està pagant impostos de més indegudament. Podem iniciar un Expedient de Subsanació de Discrepàncies davant la Gerència Territorial del Cadastre, aportant una mesura tècnica real. Un cop corregit, no només baixarà el seu IBI futur, sinó que sol·licitarem la devolució dels ingressos indeguts dels últims 4 anys.
8. "Puc canviar el titular al Cadastre sense anar al Registre?"
Sí, presentant el model 900D, però és un error estratègic. El Cadastre és un registre administratiu-fiscal, no dóna la propietat. Si només canvia el nom al Cadastre per pagar l’IBI, però no s’inscriu al Registre de la Propietat, legalment l’immoble continua pertanyent al venedor davant de tercers. Nosaltres sempre prioritzem la via Registral, que comunica el canvi al Cadastre automàticament, garantint la seva seguretat completa.
9. "Tinc una càrrega anomenada 'Afectació Fiscal' a la meva nota simple. Haig de preocupar-me?"
Normalment no. És una nota marginal que avisa que, si no s’han pagat els impostos de la transmissió (ITP o Successions), Hisenda podria reclamar sobre el bé en els pròxims 4 o 5 anys. És un avís automàtic. No obstant això, si va a comprar, nosaltres verifiquem que el venedor hagi liquidat correctament els seus impostos perquè aquesta afectació no es converteixi en un problema real per a vostè.
10. "Per què contractar YLeyva & Associats per això i no fer-ho jo mateix?"
Perquè el llenguatge registral és extremadament tècnic i un defecte de forma en la presentació suspèn la inscripció. Resoldre una qualificació negativa del Registrador pot ser una autèntica pesadilla burocràtica. Nosaltres preparem la documentació blindada des de l’inici i respondem jurídicament a qualsevol requeriment del Registre fins aconseguir la inscripció definitiva.
