Contacta'ns
Eviti els tribunals: solucions extrajudicials ràpides per a disputes entre propietaris, llogaters i comunitats.
Un judici immobiliari pot durar anys i costar milers d'euros. Un bon acord es tanca en setmanes.
En el sector immobiliari, els conflictes són habituals: herències bloquejades per un familiar, llogaters que deixen de pagar, comunitats enfrontades per derrames o disputes per límits. Acudir directament a la via judicial sol ser l'opció més lenta, cara i desgastant emocionalment.
A YLeyva & Associats oferim una via alternativa basada en la tècnica i la negociació.
No som jutges, som àrbitres experts. Combinen el coneixement de la Llei (API) amb la visió financera (Economistes) per desbloquejar situacions
que semblen impossibles. Analitzem el conflicte amb fredor, proposem solucions basades en dades objectives (taxacions, normatives, costos reals)
i tanquem acords ferms que eviten el pas pel jutjat.
En quins conflictes intervenim?
A. Conflictes Arrendataris (Propietari vs. Llogater)
• Impagaments i Recuperació de Possessió: Negociació per a la sortida pactada del llogater i el lliurament de claus, evitant processos de desnonament llargs si hi ha voluntat d'acord.
• Disputes per la Fiança: Peritatge tècnic dels danys al finalitzar el contracte per determinar objectivament quina part de la fiança s'ha de retornar i quina correspon a "desgast per ús".
• Reparacions i Obres: Mediació sobre qui ha de pagar una reparació (petita reparació vs. habitabilitat) segons la LAU i l'origen de l'avaria.
B. Conflictes Patrimonials i Successoris
• Herències Bloquejades (Proindivisos): Assessorament i valoració objectiva per facilitar acords entre hereus discrepants, plantejant opcions com la venda a tercers o l'adjudicació a una de les parts.
• Vicis Ocults en Compravendes: Intervenció tècnica quan apareixen defectes després de la compra (humitats, derrames no informades) per pactar una indemnització sense anar a judici.
C. Conflictes en Comunitats de Propietaris
• Impugnació d'Acords i Derrames: Anàlisi de la legalitat dels acords de la Junta i mediació entre veïns per obres no consentides, sorolls o activitats molestes.
Preguntes Freqüents
1. "El meu llogater ha deixat de pagar. És millor demandar o negociar?"
Un desnonament judicial pot durar entre 6 i 12 mesos, temps en què vostè no cobra i no recupera el pis. La via judicial és necessària si no hi ha voluntat, però una negociació professional a temps pot aconseguir el lliurament de claus en setmanes a canvi d'una condonació parcial de deute. Nosaltres analitzem la solvència del llogater i negociem una sortida ràpida ("cash for keys") que sol ser financerament més rendible que esperar la sentència.
2.La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) estableix que l’inquilí no respon del desgast per l’ús ordinari, només del mal ús. “Brutícia” o “pintura desgastada” solen ser conceptes discutibles. Nosaltres realitzem una revisió tècnica objectiva de l’inventari d’entrada i sortida per mediar amb el propietari, aconseguint la devolució de la fiança basant-nos en criteris tècnics, no subjectius.
3. "Som tres germans i un es nega a vendre el pis heretat. Estem bloquejats?"
Ningú està obligat a romandre en la indivisió (Art. 552-10 CCCat). Si no hi ha acord, la solució judicial és la subhasta pública (on tots perden diners). La nostra tasca és mediar presentant una valoració de mercat real i objectiva a la part reticent, o buscant compradors per la quota indivisa, desbloquejant l’herència sense destruir el valor del patrimoni familiar.
4. "He comprat un pis i als dos mesos ha sortit una gotera greu. El venedor no contesta."
Si el defecte era preexistent i no visible, és un vicis ocult. El Codi Civil dóna un termini de 6 mesos per reclamar. Anar a judici requereix perits i advocats. Nosaltres elaborem un informe tècnic preliminar i contactem burocràticament amb el venedor per exigir la reparació o una rebaixa en el preu pagat (acció quanti minoris), resolent el conflicte de manera extrajudicial.
5. "La Comunitat ha aprovat una derrama caríssima per posar marbre a l’entrada. Estic obligat a pagar?"
Depèn. La Llei de Propietat Horitzontal distingeix entre obres de conservació (obligatòries) i obres de millora (voluntàries). Si és estètica i supera l’import de 3 mensualitats ordinàries, vostè pot votar en contra i no pagar, encara que l’obra es faci. Auditem l’acta de la Junta i mediem amb l’Administrador per defensar els seus drets sense convertir-lo en el “veí morós”.
6. "El meu veí fa un soroll insofrible o té un pis turístic il·legal. Com ho aturo?"
Abans d’iniciar l’Acció de Cessació judicial, és obligatori un requeriment fehacent. Sovint, la intervenció d’un tercer professional (nosaltres) que exposa les conseqüències legals i econòmiques al veí infractor és suficient per aturar l’activitat. Gestionem aquest requeriment amb autoritat i fermesa legal.
7. "S’ha trencat la caldera. El casolà diu que la pagui jo i jo dic que la pagui ell."
És el conflicte clàssic. La norma diu: “petites reparacions” les paga l’inquilí; “reparacions d’habitabilitat” o per antiguitat, el propietari. Però, què és petita? 100 €? 300 €? Nosaltres apliquem el criteri tècnic i jurisprudencial (ús vs. obsolescència) per dictaminar qui ha de pagar, evitant que una factura de 200 € trenqui una relació de lloguer de molts anys.
8. "Tinc un contracte de reserves signat però el banc no em dóna la hipoteca. Perdo els diners?"
Depèn del que s’hagi redactat. L’Art. 621-49 del Codi Civil de Catalunya permet recuperar les reserves si s’inclogué la clàusula de finançament i es justifica la denegació bancària. Si el venedor es nega a tornar-les, intervenim documentant la negativa bancària i exigint la devolució emparant-nos en la llei catalana, evitant que vostè perdi els seus estalvis injustament.
9. "Pot l’Administrador de Finques actuar com a mediador?"
L’Administrador treballa per a la Comunitat com a entitat, no per a vostè individualment. De vegades, el conflicte és amb l’Administració mateixa o amb la Comunitat que ell representa. En aquests casos, necessita un assessor extern i independent com YLeyva & Associats que defensi exclusivament els seus interessos particulars davant del col·lectiu.
10. "Per què triar mediació amb YLeyva & Associats abans que un advocat?"
Perquè els advocats estan formats per guanyar judicis; nosaltres, com a Economistes i Consultors, estem formats per tancar operacions i optimitzar recursos. Busquem la solució més rendible per a vostè. Si l’acord no és possible, el derivarem a la via judicial amb tot l’expedient preparat, però la nostra meta és estalviar-li el cost i el temps del jutjat.
