Contacta'ns
Informes pericials i de mercat: conegui el valor real del seu actiu amb rigor tècnic i econòmic.
El preu és el que es paga. El valor és el que s'obté.
En un mercat tan volàtil com l'immobiliari, confiar en una estimació automàtica d'internet o en l'"opinió" d'un comercial interessat a captar
el seu pis és un error costós. Ja sigui per repartir una herència de forma justa, per divorciar-se sense conflictes o per recórrer un impost abusiu d'Hisenda, vostè necessita una dada objectiva, defensable i tècnica.
A YLeyva & Associats no donem opinions; emetem dictàmens.
Com a Economistes i Perits Judicials Immobiliaris, utilitzem la metodologia de l'Ordre ECO/805/2003 i l'anàlisi de mercat comparat
per determinar el valor real de qualsevol immoble. Els nostres informes tenen validesa legal davant jutjats i administracions, servint de base sòlida per a la
presa de decisions financeres crítiques.
Quins tipus de valoració realitzem?
A. Peritatges Judicials i Administratius
• Taxació Pericial Contradictòria: Informes tècnics per recórrer liquidacions d'Hisenda (ITP, Successions, Plusvàlua) quan l'
Administració valora el seu immoble per sobre de la realitat basant-se només en el Cadastre.
• Repartiments d'Herència i Divorcis: Valoració objectiva de la massa hereditària o guanyancial per garantir un repartiment equitatiu entre les
parts, evitant disputes familiars i bloquejos.
• Processos Judicials: Actuació com a Perit de Part en litigis per vicis ocults, lucre cessant o reclamacions patrimonials davant
tribunals.
B. Valoracions de Mercat i Consultoria
• Opinió de Valor Professional: Estudi exhaustiu per fixar el preu òptim de venda o lloguer, basat en testimonis reals de tancament (no només en preus d'anunci de portals).
• Anàlisi d'Inversió (Viabilitat): Càlcul de rendibilitats esperades (TIR, ROE) per a inversors, analitzant si el preu de compra permet obtenir el retorn desitjat després de reformes i impostos.
• Valoració de Carteres: Auditoria de valoració per a empreses o famílies amb múltiples actius immobiliaris per a reestructuració patrimonial.
Preguntes Freqüents
1. "Per què no em serveix la valoració gratuïta que em dóna un portal immobiliari online?"
Les eines online utilitzen algoritmes basats en "preus d'oferta" (el que demana la gent), no en "preus de tancament" (el que realment es paga). A més, no visiten la casa ni veuen el seu estat, orientació o reformes. Per a una decisió financera seriosa, necessita una valoració presencial tècnica. Nosaltres inspeccionem físicament l'immoble i depurem les dades per donar-li un valor de mercat real, no una estadística genèrica.
2. "Em vaig a divorciar i la meva exparella diu que el pis val menys per comprar-me la meva part. Què faig?"
És el conflicte més habitual en la liquidació de guanyancials. Si no hi ha acord, un jutge pot ordenar la subhasta pública. Per evitar-ho, aportem un Informe de Valoració Independent que serveix de base objectiva per a la negociació o com a prova pericial en el judici, garantint que vostè rebi la compensació econòmica justa per la seva meitat.
3. "Hisenda em demana impostos per un valor superior al que he comprat (Valor de Referència). Puc recórrer?"
Sí. La Llei 11/2021 imposa el Valor de Referència del Cadastre, però aquest sistema no té en compte si el seu pis és “d’origen”, ocupat o sense ascensor. Si el valor administratiu és superior al real, té dret a sol·licitar una rectificació. Nosaltres elaborem l’informe tècnic probatori (amb reportatge fotogràfic i testimonis) necessari per demostrar davant l’Administració que el valor real és inferior, aconseguint un estalvi fiscal considerable.
4. "Quina diferència hi ha entre una taxació bancària i la seva valoració de mercat?"
La taxació bancària (per demanar hipoteca) segueix la normativa estricta de l’Ordre ECO/805/2003 i tendeix a ser conservadora per protegir el banc (principi de prudència). La valoració de mercat cerca el preu màxim probable de venda. De vegades coincideixen, de vegades no. Nosaltres li expliquem ambdues xifres perquè sàpiga quant pot demanar (mercat) i quant li finançaran al seu comprador (taxació).
5. "Som diversos hereus i no ens posem d’acord en el preu del pis. Ens poden ajudar?"
El bloqueig emocional sol paralitzar les herències. Actuem com a Tercer Independent: no som “el taxador d’un germà”, som perits neutrals. Emetem un dictamen tècnic justificat que sol desbloquejar la situació, ja que aporta un criteri d’autoritat aliè a les rancúnies familiars, facilitant l’adjudicació o la posada a la venda.
6. "Vull comprar un local per convertir-lo en habitatge. Me’l valoren com a pis o com a local?"
Depèn de la viabilitat urbanística. Si no té Cèdula d’Habitabilitat ni possibilitat d’obtenir-la, val com a local (menys valor). Si té potencial de canvi d’ús, val més. Com a experts en urbanisme i mercat, realitzem un Estudi de Major i Millor Ús per valorar l’immoble no pel que és avui, sinó pel seu potencial real de revalorització després de la reforma.
7. "Quant costa una valoració oficial?"
Depèn de la complexitat, la superfície i la finalitat de l’informe (no és el mateix una opinió de valor verbal que un dictamen pericial de 50 pàgines per a un judici). Tot i això, el cost d’un bon informe és una inversió mínima comparada amb el risc de malvendre per 20.000 € menys o pagar impostos extra. Li donarem un pressupost tancat abans de començar.
8. "Els seus informes són vàlids per presentar en un judici?"
Sí. Yoandrys Leyva Chacón és Perit Judicial Immobiliari i actua sota les normes de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC). Els nostres informes inclouen la promesa de dir la veritat i estan estructurats amb els requisits formals (antecedents, anàlisi de mercat, homogeneïtzació de testimonis i conclusió) per ser defensats amb solvència en sala judicial.
9. "Tinc el pis llogat amb renda antiga. Val menys?"
Dràsticament menys. Un immoble amb un inquilí de renda antiga no té “disponibilitat”, pel que el seu valor de mercat pot caure fins a un 50 % respecte a un lliure. Apliquem el mètode d’Actualització de Rendes per calcular el valor financer de la inversió, que és l’únic criteri vàlid per vendre un immoble amb càrrega arrendatària.
10. "Per què contractar YLeyva & Associats per valorar i no una taxadora gran?"
Les grans taxadores envien tècnics externs que cobren tarifes planes i sovint utilitzen bases de dades massives sense anàlisi profund. Nosaltres som Economistes i Consultors: analitzem la macroeconomia, la fiscalitat i el detall tècnic de la seva propietat. No li donem només un número; li donem un dossier estratègic per defensar el seu patrimoni.
