Contacta'ns
Consultoria experta: aconsegueixi les millors condicions de finançament i planifiqui el seu deute amb un economista.
El seu banc mira pels seus interessos. Nosaltres mirem pels seus.
Signar una hipoteca és, probablement, la decisió financera més important de la seva vida. Tanmateix, la majoria de compradors accepten la primera oferta del seu banc de tota la vida sense negociar, assumint vinculacions costoses (assegurances, alarmes) i tipus d'interès millorables. Des de l'entrada en vigor de la Llei 5/2019 de Crèdit Immobiliari, les regles han canviat, i el marge de negociació existeix si se sap on pressionar.
A YLeyva & Associats no som un comparador automàtic. Som Economistes col·legiats.
Analitzem el seu perfil de risc (scoring), estructurem l'operació perquè sigui viable davant riscos i negociem directament amb les entitats bancàries per aconseguir condicions majoristes inaccessibles per a un particular. No només busquem el tipus d'interès més baix; dissenyem l'arquitectura fiscal del seu deute perquè la seva inversió sigui rendible i segura a llarg termini.
Quines solucions financeres oferim?
A. Cerca i Negociació d'Hipoteques (Brokering)
• Estudi de Viabilitat: Anàlisi previ dels seus ingressos, endeutament (ràtio CIRBE) i aportació per determinar quins bancs aprovaran l'operació i fins a quin percentatge (80%, 90% o casos excepcionals).
• Negociació de Condicions: Licitació del seu perfil entre múltiples entitats per millorar el Tipus d'Interès (TIN/TAE) i eliminar comissions d'obertura o vinculacions abusives.
• Revisió de la FEIN: Auditoria legal de la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (oferta vinculant) abans d'anar a notaria per assegurar que no hi ha "lletra petita".
B. Reestructuració de Deute i Subrogacions
• Millora de Condicions (Subrogació): Gestió del canvi de la seva hipoteca actual a un altre banc que ofereixi millors condicions, reduint la quota mensual o escurçant el termini.
• Reunificació de Deutes: Anàlisi per agrupar préstecs personals i targetes en una sola quota hipotecària, sanejant la seva economia domèstica.C. Planificació Fiscal de la Inversió
• Apalancament Intel·ligent: Assessorament per a inversors sobre quant finançar i quant pagar al comptat per maximitzar la Rendibilitat Financera (ROE) i deduir despeses en l'IRPF.
• Finançament per a No Residents: Gestió d'hipoteques específiques per a estrangers que desitgen comprar a Barcelona.
Preguntes Freqüents
1. "El meu banc m'ha denegat la hipoteca. Significa que no puc comprar?"
No necessàriament. Cada banc té criteris de risc (scoring) diferents. Un pot rebutjar-lo per ser autònom recent i un altre aprovar-lo per la seva facturació. L'error és anar "porta a porta" acumulant denegacions, la qual cosa taca el seu historial. Nosaltres analitzem el seu perfil i presentem l'operació directament als directors de riscos
2. "És obligatori contractar l’assegurança de vida i llar amb el banc?"
La Llei 5/2019 de Crèdit Immobiliari prohibeix les “vendes vinculades” (obligar-lo a contractar assegurances per concedir-li la hipoteca), però permet les “vendes combinades” (baixar-li l’interès si les contracta). La trampa és que, de vegades, l’assegurança del banc és tan cara que no compensa el descompte de l’interès. Com a economistes, calculem la TAE real de totes dues opcions per dir-li matemàticament si li convé acceptar l’assegurança del banc o contractar-ne una externa més barata.
3. "Què és millor ara: tipus fix, variable o mixt?"
No existeix una resposta única; depèn del context macroeconòmic (Euríbor) i de la seva tolerància al risc. Un tipus variable pot ser barat avui però impagable demà; un fix dóna seguretat però sol ser més car d’entrada. Nosaltres realitzem una anàlisi de sensibilitat: projectem com quedaria la seva quota en diferents escenaris de tipus d’interès perquè vostè triï amb dades, no per intuïció.
4. "Puc aconseguir una hipoteca al 100% del valor de compra?"
És difícil, però no impossible. L’estàndard és el 80% del menor valor entre taxació i compravenda. No obstant això, per a perfils funcionaris o amb doble garantia (avalistes), es poden assolir percentatges superiors. També gestionem operacions on, si la taxació és molt alta respecte al preu de compra, aconseguim finançar el 90% o més del preu real pagat (sense superar el 80% de taxació).
5. "Vull canviar la meva hipoteca de banc per pagar menys. És car?"
Gràcies a la nova llei, els costos de subrogació (canviar de creditor) són molt baixos. Sovint, l’estalvi en interessos el primer any ja cobreix les despeses del canvi. Nosaltres calculem el cost de la cancel·lació i les despeses de la nova hipoteca per presentar-li un informe de “Estalvi Net Total”. Si els números no surten, li ho direm honestament.
6. "Comprarè per llogar. Em convé demanar hipoteca o pagar al comptat?"
Financerament, sol convenir demanar hipoteca per aprofitar l’apalancament positiu: si els diners del banc li costen un 3% i el pis li dóna una rendibilitat del 5%, vostè guanya diners amb diners aliens. A més, els interessos de la hipoteca són una despesa deduïble a l’IRPF dels rendiments del lloguer. Planifiquem l’estructura de deute òptima per maximitzar la seva rendibilitat fiscal i financera.
7. "Què és la FEIN i per què l’he de revisar?"
La Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN) és l’oferta vinculant que el banc li entrega després d’aprovar l’operació. És el document més important: el que hi posa és el que signarà davant notari. Sovint conté comissions d’amortització o clàusules complexes. Nosaltres auditem la FEIN punt per punt abans que passin els 10 dies de reflexió obligatoris per assegurar que coincideix amb el negociat.
8. "Puc demanar una hipoteca si tinc més de 60 anys?"
Sí, però amb condicions. Els bancs solen exigir que la hipoteca acabi abans que el titular compleixi 75 o 80 anys, cosa que redueix el termini d’amortització i augmenta la quota. En aquests casos, la clau és la aportació d’entrada o la incorporació d’avalistes més joves. Estructurem l’operació perquè encaixi amb els criteris d’edat de la banca.
9. "Sóc autònom i declaro pocs beneficis, tot i facturar molt. Tindré problemes?"
És el problema clàssic. El banc mira el “Rendiment Net” del seu IRPF, no la seva facturació. Si optimitza moltes despeses per pagar menys impostos, la seva capacitat d’endeutament oficial baixa. Nosaltres preparem un dossier econòmic explicant la realitat del seu negoci (EBITDA, recurrència d’ingressos) per defensar la seva solvència davant del departament de riscos més enllà de la simple declaració de la renda.
10. "Per què contractar un assessor si el banc és 'gratis'?"
Perquè el banc no és gratis; el banc cobra interessos i productes. Un error de 0,5% en el tipus d’interès en una hipoteca de 200.000 € a 30 anys suposa pagar més de 18.000 € extres en interessos. Els nostres honoraris són una inversió mínima comparada amb l’estalvi directe que aconseguim negociant condicions majoristes i evitant productes tòxics.
