Contacta'ns
Assessorament legal i formalització de compravendes i lloguers sense intermediaris.
Ja ha trobat comprador, venedor o llogater pel seu compte?
Enhorabona. Ara, asseguri l'operació.El mercat immobiliari ha canviat. Avui és possible tancar acords entre particulars, però el risc real per al seu patrimoni comença just després de l'encaixada de mans: contractes genèrics, càrregues no verificades, impostos mal calculats o clàusules abusives.
A YLeyva & Associats cobrim el buit que deixen les immobiliàries tradicionals. Entenem que vostè no necessita que li busquin un client (aquesta part ja l'ha resolt), sinó un expert que blindi l'operació legalment.
El nostre servei de Gestió de Tancament transforma el seu acord privat en una signatura segura davant notari o en un contracte de lloguer amb totes les garanties
legals. Nosaltres ens ocupem de la burocràcia, la fiscalitat i els tràmits tècnics mentre vostè estalvia en comissions d'intermediació.
Què inclou aquest servei?
Dissenyem una cobertura a mida segons el tipus d'operació:
A. Per a Compravenda d'Habitatge
(Ideal per a venedors i compradors que ja han pactat un preu)
• Auditoria Jurídica i Registral: Verificació exhaustiva de la titularitat, càrregues, embargaments i situació urbanística abans de lliurar qualsevol paga i senyal.
• Redacció del Contracte d'Arres: Elaboració d'un contracte personalitzat (penitencials o confirmatòries) que protegeixi els seus interessos segons el Codi Civil de Catalunya.
• Gestió Documental Completa: Tramitació de Cèdula d'Habitabilitat, Certificat Energètic, Certificats de Comunitat i IBI.
• Fiscalitat i Tancament: Càlcul i presentació d'impostos (ITP, Plusvàlua Municipal) i assistència presencial el dia de la signatura en Notaria.
B. Per a Lloguer d'Habitatge
(Per a propietaris i llogaters que busquen seguretat a llarg termini)
• Contractes d'Arrendament Blindats: Redacció conforme a la LAU (Llei d'Arrendaments Urbans) i normativa de contenció de rendes, amb clàusules específiques antimorositat.
• Inventari i Estat: Elaboració d'annex fotogràfic i documental per evitar disputes futures sobre la fiança.
• Gestió Administrativa: Dipòsit de fiances a l'INCASÒL i gestió del canvi de titularitat de subministraments.
Preguntes Freqüents
1. "Ja hem acordat el preu, puc fer servir un model de contracte d'arres d'internet?"
1. "Ja hem acordat el preu, puc fer servir un model de contracte de reserves d’internet?"
Descarregar un model genèric és un risc greu, ja que no solen adaptar-se al Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, que regula les reserves de manera diferent al Codi Civil estatal. Si no s’especifiquen correctament com a penitencials (Art. 621-8 CCCat), vostè podria veure’s obligat judicialment a comprar o vendre l’habitatge contra la seva voluntat. Per evitar que quedi atrapat en una operació inviable, nosaltres redactem un contracte a mida que blinda els seus diners i condiciona legalment l’operació a què l’habitatge estigui lliure de càrregues.
2. "Qui m’assegura que el pis no té deutes o embargaments abans de pagar?"
El principi de fe pública registral (Llei Hipotecària) protegeix el que està inscrit, però hi ha deutes ocults com les derrames de la comunitat (regulades per la Llei de Propietat Horitzontal) o expedients urbanístics que no apareixen en una nota simple bàsica. Entregar diners sense aquesta verificació és temerari. Abans de qualsevol pagament, el nostre equip realitza una auditoria jurídica completa (Registre, Cadastre i Administració de Finques) per certificar que vostè adquireix una propietat “net” i sense càrregues ocultes.
3. "Quins impostos pago en comprar a Catalunya i com puc estalviar?"
A Catalunya s’aplica l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), regulat pel Text Refós de la Comunitat Autònoma. Tot i que el tipus general és del 10%, la llei contempla tipus reduïts del 5% per a joves, famílies nombroses o persones amb discapacitat. Molts particulars paguen de més per desconeixement d’aquestes bonificacions. Nosaltres analitzem el seu perfil fiscal abans de la signatura per aplicar-li totes les reduccions legals possibles, gestionant la liquidació per a la seva total tranquil·litat i estalvi.
4. "Què passa si no tinc la Cèdula d’Habitabilitat o el Certificat Energètic vigents?"
Segons el Decret 67/2015 i la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, aquests documents són imprescindibles per a la transmissió; sense ells, el notari denegarà la signatura de l’escriptura. Si els té caducats o amb dades errònies, la venda es bloquejarà. Per evitar retards que posin en perill l’operació, coordinem la renovació urgent amb els nostres arquitectes i gestionem el registre administratiu per arribar a notaria amb tot en regla.
5. "Sóc venedor, com es calcula ara la Plusvàlua Municipal?"
Després de la sentència del TC i del Reial decret llei 26/2021, existeixen dos mètodes de càlcul (Objectiu vs. Plusvàlua Real) i el contribuent té dret a escollir el més favorable. Equivocar-se en aquesta elecció pot suposar perdre milers d’euros. A YLeyva & Associats realitzem una simulació fiscal comparativa abans de la venda per determinar quin mètode li beneficia més i tramitem la liquidació òptima davant l’Ajuntament.
6. "El meu pis és de Protecció Oficial (VPO), puc vendre’l lliurement?"
No. La Llei 18/2007 de l’habitatge estableix que les VPO estan subjectes a un Preu Màxim de Venda i als drets de Tanteig i Retracte de l’Administració. Vendre per sobre del preu oficial o sense l’autorització de l’Agència de l’Habitatge és nul de ple dret i comporta sancions molt greus. Nosaltres gestionem l’autorització de venda i verifiquem el preu màxim legal per assegurar que la seva operació sigui vàlida i lliure de multes futures.
7. "Vull llogar el meu pis. Puc posar el preu que vulgui a Barcelona?"
Actualment, Barcelona és Zona de Mercat Residencial Tensionat segons la Llei 12/2023 pel Dret a l’Habitatge. Això obliga a contenir les rendes segons l’Índex de Referència o el contracte anterior. Ignorar aquests límits pot derivar en sancions administratives i reclamacions de l’inquilí. Per garantir la seva rendibilitat sense riscos, fixem la renda màxima legalment permesa i redactem el contracte blindant-lo davant la nova normativa de contenció de rendes.
8. "Com em protegeixo dels impagaments complint la llei actual?"
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) limita les garanties addicionals a dos mesos de renda, però permet mecanismes de protecció jurídica si es redacten bé. Un contracte estàndard sol ser paper mullat davant un impagament. Nosaltres integrem clàusules antimorositat específiques i l’assesorem sobre les assegurances d’impagament més efectives per assegurar que cobrarà la seva renda puntualment, complint escrupolosament la legalitat vigent.
9. "És obligatori dipositar la fiança a l’INCASÒL?"
Sí, la Llei 13/1996 obliga al dipòsit de la fiança a l’INCASÒL en un termini màxim de 2 mesos. No fer-ho comporta sancions amb interessos i, el més important, impedeix que vostè o el seu inquilí puguin aplicar les deduccions fiscals a l’IRPF. Nosaltres ens encarreguem de tot el tràmit telemàtic: des del dipòsit inicial fins a la cancel·lació i recuperació dels diners en finalitzar el contracte, evitant-li burocràcia i multes.
10. "Si ja tinc comprador/inquilí, per què contractar una gestió de tancament?"
Perquè el risc no està a trobar l’altra part, sinó en la formalització legal. Una clàusula mal redactada o un impost mal liquidat poden tenir conseqüències econòmiques molt superiors als nostres honoraris. El nostre servei de Tancament Segur li permet operar entre particulars (sense comissions d’agència) però amb la garantia tècnica d’un expert que revisa i valida cada document legal fins al moment de la signatura.
